Tomtefestlov uten virkning

I dag er det 300.000 husstander i Norge som fester tomt til bolig og fritidshus. Med den nye tomtefesteloven vil Stortinget at disse nå skal velge å eie tomten fremfor å leie den, men det er lite grunnlag i virkeligheten for dette håpet.

- En viktig lov, som berører mange, sa justiskomitéens leder, Trond Helleland på Aftenpostens nettprat denne uken. Flere stortingsrepresentanter har uttrykt håp om at den nye loven vil føre til en ”avvikling av festeinstituttet”.


Feste fortsatt gunstig

70 prosent av alle som fester tomt til boligformål har en årlig festeavgift på under 3.000 kroner. Det samme gjelder 75 prosent av dem som fester tomt til fritidsbolig.

For de aller fleste kan den årlige festeavgiften bare oppjusteres med prisstigningen.


Spørsmålet er om den nye tomtefesteloven gir disse festerne gode nok grunner til å benytte seg av innløsningsretten.

Anders Langtind, leder av DnB Nor Eiendoms avdeling i Oslo sentrum, er skeptisk til om loven vil få virkningen politikerne ønsker seg:

- Jeg kan ikke se at den nye tomtefesteloven vil ha noen særlig effekt. Det er uforståelig for meg at politikerne har klart å bruke så mye tid på noe som ikke vil ha noen virkning, sier han.

Han peker på at svært mange festetomter overhodet ikke vil kunne innløses som følge av den nye loven. Det skal ikke være rett til å innløse en tomt som hører til en landbrukseiendom og er festet bort til fritidshus, der inntekten fra festetomtene utgjør en ikke ubetydelig del av den totale næringsinntekten som kommer fra drift av landbrukseiendommen.

- Dermed vil ikke innløsningsretten gjelde i det hele tatt for en stor del av festetomtene. Det kan virke som om man har ønsket å komme feste av boligeiendom til livs, men nedprioritert hytteeiendommene, sier Langtind.

Ulønnsomt å løse inn

Resten av tomtene vil kunne kjøpes av fester for 30 ganger den årlige festeavgiften, eller 40 prosent av tomteverdien.

Innløsningssummen for en tomt med avgift på 3.000 kroner i året vil etter ”tredveganger’n” bli på 90.000 kroner. Årlig rentekostnad av en slik investering vil med dagens rentenivå bli om lag 3.000 kroner, men med høy risiko for at den øker til det dobbelte de neste fem årene, altså til mer enn dagens festeavgift.

Tilsvarende vil en festeavgift på 2.000 kroner i året gi en innløsningssum på 60.000, og årlige kapitalkostnader på om lag 2.000 kroner.

Tomter hvor festeavgiften allerede er på maksimalbeløpet på 9.000 kroner per dekar, vil ved innløsning koste 270.000 kroner. Det vil medføre rentekostnader på omtrent 8.000 kroner, med høy sannsynlighet for at beløpet øker.

Risikoen for at en festeavgift øker reelt i fremtiden vil være minimal, ettersom de aller færreste festeavgiftene vil øke med mer enn konsumprisindeksen. Risikoen for at rentekostnadene øker for en fester som velger å kjøpe tomten, er imidlertid høy. De fleste regner med et vesentlig høyere rentenivå om få år enn det vi har i dag.

Lite å hente

Dersom festerne skal benytte seg av innløsningsretten, må det være noe å vinne på å kjøpe tomten. Er det det?

- Det er få boligtomter i Oslo som ligger noe særlig under 1,5 – 2 mill kroner i tomtepris, og få steder får du kjøpt et mål tomt i nærheten av byområder for under en million kroner, forteller Anders Langtind.

På kort sikt vil du derfor muligens øke verdien av boligen ved å kjøpe tomten. Hvis festekontrakten din utløper til neste år, og du går med planer om salg, kan det derfor bli lønnsomt å kjøpe tomten.

- Jeg har også merket at kjøpere kvier seg mer for å kjøpe eiendommer på festetomter nå enn før. Dette tror jeg skyldes det som har skjedd politisk det siste halve året i forbindelse med den nye loven, forteller han.

For en som ikke går med planer om å selge, mener han imidlertid at gevinstene ved å innløse blir helt minimale.

- Det er nok noen gevinster ved å eie fremfor å leie, men de er ubetydelige. For eksempel vil du ha full råderett over felling av trær, sette opp garasje eller utvidelser av bygningsmassen, men de tingene anses egentlig som en bagatell. Jeg har aldri opplevd at en grunneier har sagt nei til at trær skal felles, sier Langtind.

- Derimot vil du jo ha rett til å fornye festekontrakten, og betale maksimum 270.000 de neste 30 årene for en tomt som ellers ville ha kostet en million eller mer, noe som festere ikke må glemme, understreker han.

Mystisk verdifastsettelse

Når det gjelder innløsning til 40 prosent av tomteverdien, har Langtind et hjertesukk:

- Det er veldig uklart for meg hvordan verdien av en festetomt skal anslås. Verdien av anslaget vil variere med hvilken takstmann som gjør vurderingen. Å lage anslag basert på like kriterier vil bli en kjempeutfordring for bransjen, sier han.

- Det absurde er jo at 30 ganger den årlige festeavgiften sannsynligvis er et godt anslag av verdien på en tomt med en slik heftelse som en festetomt er. Et seriøst anslag må jo ta hensyn til den vesentlige heftelsen på tomten, og da vil 30 ganger årlig inntekt av eiendommen gi et riktig bilde av eiendommens verdi, mener han.

Direktør Bjørn Erik Øye i Prognosesenteret er enig med Langtind i at de økonomiske argumentene for å innløse en festetomt er få.


- Mange vil nok ønske å innløse, og det vil bli travle tider for mange takstmenn. Men dette vil antakelig først og fremst skyldes et ønske om disposisjonsrett og trygghet blant nordmen - ikke lønnsomhetbetraktninger, sier han.