SÅPASS SLITASJE MÅ DU TÅLE: Hvis du leier ut en bolig, enten over kort eller lang tid, må du forvente at leieboeren setter noen spor etter seg. Men hvor mye «normal slitasje» må du regne med? Foto: Teppeabo.
SÅPASS SLITASJE MÅ DU TÅLE: Hvis du leier ut en bolig, enten over kort eller lang tid, må du forvente at leieboeren setter noen spor etter seg. Men hvor mye «normal slitasje» må du regne med? Foto: Teppeabo.Vis mer

Hva er normal slitasje av leiebolig

Slitasje er vanligste tvist i leieforhold

Allerede etter kort tid vil en utleiebolig bære preg av personen som bor der, men det må du etter loven tillate. Spørsmålet er snarere hvor mye.

Hvor mange riper i parketten til utleieboligen må du regne med etter ett, to og tre år? Og hvilken leieboer satte det enkelte slitasjespor?

Det er flere forhold som må være i orden når et leieforhold avsluttes. Blant annet skal boligen, ifølge Husleieloven, være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra det som skyldes alminnelig slit og elde, som gjerne omtales som «normal slitasje».

Vanlig uenighet i leieforhold

Dette noe vage begrepet er kilde til mange konflikter mellom partene i et leieforhold. Husleietvistutvalget (HTU) har flest saker om erstatningskrav, og utleiere og leieboere er veldig ofte uenige om hva som er normal slitasje.

Tove Berggaard, advokat i Leieboerforeningen. Foto: Leieboerforeningen. Vis mer

- Har partene svært forskjellig syn på hvordan det er normalt å bruke boligen og hvor streng og pirkete utleier kan være, så kan det lett bli konflikt, sier Ellen Strømodden, leder og tvisteløser i HTU.

Det er ikke mulig å si hva som regnes som normal slitasje på et gitt tidspunkt, ifølge Leieboerforeningen. Her må alle saker vurderes konkret.

- Tanken bak «normal slitasje» er at leieboer som hovedregel ikke skal erstatte slitasje som følger av at man har brukt boligen som et hjem. Dette kompenseres for ved at utleier mottar husleie, sier Tove Berggaard, advokat i Leieboerforeningen.

Subjektiv slitasje

Utleier må over tid regne med at det blir noen riper i parketten og merker på veggene, ifølge Berggaard. Hvor omfattende slitasjen er, avhengiger av hvem man leier ut til, hvor lenge vedkommende har bodd i utleieboligen og hva leieavtalen sier om vedlikehold.

- Leier man ut til en barnefamilie må man regne med mer slitasje, enn hvis det bare bor én person i boligen, sier Berggaard.

Strømodden fra HTU er enig i at leieboer og forventet slitasje må vurderes individuelt.

- Vi ser likevel at mange leiere mener at de kan bruke boligen ganske hardt uten at det kan anses som skader, mens utleiere ofte kan sette erstatningskravet litt høyt, sier Strømodden.

I erstatningssaker i HTU er det ofte skader og slitasjer på gulv, vegger og benkeplater, samt vannskader som klages inn.

Vedlikeholdsavtale kan være strengere enn loven

Etter loven skal leieren kunne bruke boligen til beboelse på en vanlig og omsorgsfull måte uten å bli erstatningsansvarlig. Dette kan for eksempel omfatte å henge opp bilder med små stifter og lignende.

- Har leieboer vært uheldig og mistet noe skarpt i gulvet slik at det blir et stort hakk, er det, derimot, en skade, sier Strømodden.

Husleieloven sier at leieboer plikter å vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen. Leieren plikter også å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og lignende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr.

Partene kan imidlertid forholdsvis fritt avtale hvilken vedlikeholdsplikt leieren har.

- Ofte brukes standardavtaler som pålegger leieren en strengere vedlikeholdsplikt enn etter loven. Det er derfor viktig at partene leser kontrakten nøye og blir enige om disse tingene, sier Strømodden.

Tiltak mot slitasje

Normal slitasje må gjerne rettes opp før neste leieboer flytter inn ved at utleier gir veggene et strøk maling og behandler gulvene. Her er det mulig å spare seg arbeid ved å velge materialer av god kvalitet, som slitasjen ikke viser så fort igjen på.

- Dersom man har lagt et gulv med dårlig kvalitet, vil dette raskere bli påført slitasje enn et gulv med god kvalitet, sier Berggaard fra Leieboerforeningen.

HTU anbefaler også at utleier velger slitesterke materialer som tåler vann og søl på oppvaskbenk og gulv, samt forklare leieren i hvilken tilstand han forventer å få boligen tilbake.

- Leieren kan forebygge skader og slitasje ved å legge tepper på gulvene og bruke små stifter når han henger opp ting på veggene, sier Strømodden.

Forbrukerrådet sier at dersom det blir reist erstatningssak om slitasjeskader i en leiebolig, kreves det bevis.

- Derfor er det viktig at leieboer og utleier går gjennom boligen ved inngåelse og avslutning av leieforholdet, tar bilder og dokumenterer skader og mangler, sier Martin Skaug Halsos, kommunikasjonsrådgiver i Forbrukerrådet.