Skatt driver boligprisene opp

KOMMENTAR: Med skattesystemets hjelp fyker boligprisene til værs - helt uavhengig av renta.

Etter gårsdagens renteøkning, vil de som har lyst til å tro på et varig "boligkrakk" få mye input fra omgivelsene.

Derfor kommer vi nettopp i dag med en aldri så liten advarsel til våre lesere.

Den lyder:

Vær varsom med å tro blindt på hva reinspikka makroøkonomer mener om boligprisene fremover.

De tilhører nemlig en ganske ensartet rase, sterkt preget av et pensum som har satt varige merker på hva de fanger opp av informasjon.

Med Stortingets hjelp fyker boligprisene til værs - helt uavhengig av renta.
Illustrasjon: Per Ervland Vis mer


Modellene de forklarer verden med er på overordnet nivå - som jo fremgår av betegnelsen makro, som stammer fra gresk makros, som betyr lang eller stor.

Makroøkonomer ser stort på det. De ser på verden med ørneblikk - høyt ovenfra, og forklarer verden ut fra overordnede betraktninger av samfunnets samlede lønn, rentenivå, konsum og sparing om mer - alt på overordnet nivå.

Og selv om modellene de navigerer etter for så vidt inneholder skatt, er det på overordnet nivå, det også. Dermed blir et skattesystem for en makroøkonom bare en sekk med overføringer fra privat til offentlig sektor.

Nyansene i hvordan skattesystemet fordeler og skaper insentiver blant individer og aktører, føler mange seg lite fortrolige med, og nevner det følgelig ikke når de presses til å uttale seg om for eksempel boligpriser.

Hvor mye er boligen din verdt akkurat nå?

Renta og boligprisene i 15 år
ÅrFoliorente NB Boligprisvekst*
 1.januarRenteutvikling i løpet av året% vekst fra året før
19928,5opp til 11 i sept, så ned til 9-8
19939sterk jevn senkning6
19945litt ned i feb, så bom stille på 4,7514
19954,75bom stille hele året8
19964,75svakt nedadgående11
19974svakt nedadgående9
19983,5sterk jevn stigning14
19998sterk jevn senkning13
20005,5jevn økning15
20017Bom stille til desember8
20026,5Opp til 7i juli, ned igjen i desember7
20036,5Jevn sterk senkning hele året2
20042,25Ned til 1,75 i 1.kvartal - så stille12
20051,75Opp en kvarting i juli og nov9
20062,25Jevn sterk stigning15
20073,5Jevn stigning - per august4,7512
*Kvadratmeterpriser- snitt alle boliger. Kilde:NEF


Svaret er renta, hva var spørsmålet? - synes ofte å være ryggmargsrefleksen blant talsmenn og -kvinner for denne gruppen.

Men går man grundigere til verks og ser på fakta, er det rett og slett umulig at renten alene kan forklare boligprisene.

I tabellen til høyre ser du rentebevegelsene og veksten i boligprisene de siste femten årene.

Skulle renteendringer isolert kunne forklare boligprisene, skulle vi enten kunne se i tabellen:

  • en nedgang i boligprisene de årene renta steg sterkt, og vise versa, eller
  • observere at boligprisene sank en stund etter år da renta var satt klekkelig opp.

Det eneste året vi kan se både en renteøkning og en nedgang i boligprisene er i 1992 - et merkeår i boligprisutviklingen. Alle andre år i tidsserien viser boligprisenes vekst, uavhengig av om renta det året har gått opp, ned, eller stått bom stille.

Ett av årene med sterk renteøkning er 1998, da den steg fra 3,5 til 8 prosent. Boligprisveksten det året var på 14 prosent, og veksten var på samme nivå både året etter, og etter der igjen.

La oss så ta et år med sterk reduksjon i renta: 1993.
Blind rentetro skulle tilsi at en halvering av rentenivået førte til minst like sterk vekst i boligprisene i 1993, 94 og 95 som i 98, 99 og 00 - da renta vitterlig i hovedsak gikk opp. Men det kan vi heller ikke se. Boligprisstigningen etter rentenedsettelsen i 1993 var svært moderat i forhold til prisveksten etter renteoppgangen i 98.

Vi kan fortsette i det uendelige, men velger å spare leserne for flere eksempler fra vår hånd. Frisk debatt imøtesees imidlertid gjerne i debattgruppen nedenfor.

Elisabeth Realfsen er journalilst i DinSide Økonomi Vis mer


Lønna må med

Selvsagt avviser vi ikke at rentenivået påvirker boligprisene på en eller annen måte. Det vi avviser, er at renta kan forklare dem mutters alene - og dette tror vi også vi har makroøkonomene med på, når de bare får tenkt seg om.

Vi tror at alle tenkende makroøkonomer vil være enige med oss når vi spiller inn at lønnsutviklingen må tas i betraktning hvis vi skal forklare boligprisene.

Men dessverre kan heller ikke lønn gi hele forklaringen. Statistisk sentralbyrås tall viser at lønnsveksten har vært mellom 4 og 6 prosent hvert år siden 1998, og vår hukommelse tilsier at lønnsveksten i alle fall ikke har vært høyere enn dette nivået på denne siden av solidaritetsalternativet fra 1992.

Som ganske mange påpeker, har vi dermed hatt en boligprisvekst de siste 15 årene som på ingen som helst måte samsvarer med reallønnsutviklingen.

Oppgave om ett år

Sett nå at vi ikke får noe boligkrakk i år, og heller ikke neste år, i likhet med hva vi har sett de siste 15 årene - da samtlige bebudede boligkrakk har uteblitt.

Hvis man er enig i at renta og lønn neppe kan være alene om å forklare boligprisutviklingen siden 1992, må man i anstendighetens navn prøve å finne flere faktorer som kan bidra til forklaringen.

Intellektuelt ærlige personer driver ikke og slenger ut de samme resonnementene år etter år, uten å etterprøve om de faktisk holder stikk. Er man oppriktig på søken etter sannheten, ser man seg innimellom tilbake, og etterprøver og evaluerer tidligere hypoteser.

Vi forventer at alle som i dag spår en snarlig og varig prisnedgang i boligmarkedet setter seg ned om ett år, og etterprøver om det faktisk endte slik de trodde.


Innspill: Se på skatten

Til alle intellektuelt ærlige økonomer har vi også et innspill til evalueringen og utbedringen av forklaringsmodellene, hvis boligprisene også de neste årene skulle vise en fortsatt tilsynelatende uforklarlig vekst: Se på skatten.

Riktignok er ikke formuesskatten all verdens, med en maksimalsats på 1,1 prosent, men 1,1 prosent av for eksempel én million kroner utgjør tross alt 11.000 kroner året, og det er jo penger, det óg.

Dette er omtrent hva en eier av en bolig til ca 1,5 millioner kroner - i posisjon for maksimal formuesskatt - slipper å betale hvert år så lenge pengene er investert i en bolig, og ikke satt i banken.

I 2000 vedtok nemlig Stortinget den såkalte "sikkerhetsventilen", der det slås fast at den likningsmessige verdien av bolig, fritidseiendom og annen fast eiendom, maksimalt kan settes til 30 prosent av markedsverdien av den samme boligen.

Hvis prisen på den samme boligen øker med 50 prosent - til 2,25 (som faktisk har skjedd de siste tre årene) - øker kostnaden ved å selge boligen og sette pengene i banken også med 50 prosent - til omtrent 17.000 kroner året.

Og som om ikke alt dette var nok skattefordeler for boliginvesteringen, kom det enda en fordel i 2005: Investerer du i bolig, fjerner du husleien fra husholdningsbudsjettet, noe du ikke ville ha kunnet gjøre hvis du hadde investert samme summen i bank, aksjer eller annet.

Til og med 2004 måtte du skatte av denne fordelen, for i alle fall delvis å utjevne forskjellene mellom investeringstypene. Fra 2005 ble den utskjelte boligskatten fjernet, noe som økte avkastningen av et boligkjøp med omtrent en kvart prosent i året. Les mer her

Skattesystemet her til lands premierer Peer Gyntene blant oss: Ugifte risikoelskere med boligpalasser og massevis av gjeld.

Og så lenge skattesystemet favoriserer boligkjøpere og låntakere år etter år, er ikke renta i nærheten av å være alene om å bestemme prisene - uansett hva makroøkonomene sier.

Hvor mye er boligen din verdt akkurat nå?

Mer om hvordan skatten driver boligprisene opp
  1. Slik skjules formuene
  2. Etter boligpristoppen
  3. Boligskatten må økes