Tre leiligheter, tre priser. Har valg av megler noe å si? <i>Illustrasjon: Per Ervland</i> Foto: OBOS/Per Ervland
Tre leiligheter, tre priser. Har valg av megler noe å si? Illustrasjon: Per Ervland Foto: OBOS/Per ErvlandVis mer

Selvgjort og velgjort

Vi har tidligere skrevet om hvordan du kan selge boligen din selv, og kutte meglerutgifter. Penger spart er som kjent penger tjent - men en avgjørende faktor er selvfølgelig salgssummen. Kan en privat selger få like mye igjen som en profesjonell megler?

La det være sagt med en gang: Det er vanskelig å sette fingeren på akkurat hva som påvirker en leilighets salgssum. Er det naboen, som bestemmer seg for å lufte hunden på dem som kommer på visning - eller lager illeluktende mat og lufter ut i oppgangen? Kanskje er det meglerens oppførsel, eller hvordan leiligheten presenteres. Er det dagsformen til dem som er på visning som avgjør - eller er det rett og slett været?

Været er det vanskelig å gjøre noe med. Ustyrlige naboer også (selv om det kan lønne seg å be dem om å oppføre seg pent de timene du har visning). Valg av megler kan imidlertid vise seg å være viktig, men det kan være vanskelig å sammenligne meglere mot hverandre.

I løpet av to februaruker ble tre nesten identiske hybelleiligheter solgt i et OBOS-borettslag i Oslo. Den ene brukte OBOS-megleren, den andre selgeren brukte DnBNOR Eiendom, mens den tredje solgte selv, gjennom AdvokatOppgjør. Fikk det noe utslag for prisen på de solgte leilighetene?

Leilighetene
 Leilighet 1Leilighet 2Leilighet 3
Prisantydning540 000550 000560 000
Takst540 000550 000560 000
Salgssum540 000570 000550 000
    
Meglerkostnad (ca)30 00035 0009 000
Netto510 000535 000541 000
    
MeglerOBOS-meglerenDnBNOR EiendomAdvokatOppgjør
Etasje879
LysforholdØstvendtVestvendtSørvendt
Alle hybelleilighetene er 24 kvadratmeter, med enkelt bad, dusj på gangen og tilgang til felles balkong. Kilde: Advokatoppgjør, OBOS-megleren og DnBNOR Eiendom


Ut av tabellen leser vi følgende: De tre leilighetene gikk for et relativt likt beløp. Leilighet 2 gikk for høyest sum, men var også den eneste med et nyere kjøkken. Dette var også den eneste leiligheten som gikk over takst. Leilighet 1 gikk til takst og Leilighet 3 gikk under takst.

Når en ser på salgssummen minus meglerutgifter er det imidlertid den selgeren som solgte selv som sitter igjen med best resultat.

Netto er det altså leilighet 3 som sitter igjen med høyest nettosum, 541.000 kroner, men leilighet 2 følger hakk i hæl med 535.000 kroner. Leilighet 1 skiller seg imidlertid ut som den som ga lavest inntekt, med både lavest salgsum, og relativt høye utgifter - netto 510.000 kroner.

Over eller under takst?

Har taksten noe å si for hva leiligheten går for?

Leilighet 1 hadde en takst på 540.000 kroner.
Leilighet 2 hadde en takst på 550.000 kroner.
Leilighet 3 hadde en takst på 560.000 kroner.

Alle leilighetene har lik andel fellesgjeld, i overkant av 20.000 kroner. (OBOS-megleren og DnBNOR Eiendom oppgir høyere andel, men kunne ha trukket fra for de to første månedene i 2006).

Siden vi ikke vet nok om takstmennene som er brukt, og kriterier som er gitt, kan vi lese ut fra prospekter og informasjon fra de ulike meglerne, at de tre leilighetene var i noenlunde lik stand.

Leilighet 2 hadde imidlertid nytt kjøkken og var vestvendt, noe som kan ha vært med på å presse prisen opp.


Ut fra disse kriteriene, kan det se ut som om Leilighet 3 hadde en "raus" takstmann, mens leilighet 2s takstmann var litt mer restriktiv - eller en kombinasjon av disse. Om det lønner seg å ha taksten høy eller lav, er det delte meninger om.

I lenkene til høyre kan du lese mer om fordeler, forskjeller, feilprosent og fallgruver ved takstmenn og taksten.

I dette tilfellet har altså den som solgte boligen selv tapt 10.000 i forhold til takst - men spart minst det dobbelte i forhold til å selge boligen selv.

Lønner det seg å selge selv?

- Det vil være arrogant av meg å hevde, på bakgrunn av ett salg, at det lønner seg å selge boligen selv, sier Tom H. Glosimot, gründer og daglig leder i AdvokatOppgjør. - Jeg er heller ikke ute etter å ta andre meglere, og si at de gjør en dårlig jobb, men jeg synes dette eksempelet illustrerer at det ihvertfall ikke er noe å tape på å bruke netteiendomsmegler, sier han til DinSide.

Han peker også på at her har tre ganske sammenlignbare leiligheter oppnådd en rimelig lik pris, ved bruk av tre ulike meglere, hvorav den ene selgeren sto for de praktiske elementene i salgsprosessen selv. - Hvor mye de betalte for å selge leiligheten sin, vil sannsynligvis illustrere større forskjeller, legger han til.

Vi har her sett på ett eksempel, og vi utelukker ikke at andre sammenligninger ville gått i andre megleres favør. At det er billigere å selge selv, er et uomtvistelig faktum. Hvor risikabelt det er, i forhold til hvor mange som kommer på visning, og salgssum - er vanskeligere å bevise.


Det er imidlertid trygt å se, for dem som kunne tenke seg å selge selv, at det kan gjøres - med et salgsresultat som ikke avviker fra lignende boliger, solgt gjennom profesjonelle meglerhus.

Vil du lese mer om å selge boligen selv, finner du tidligere artikler om temaet ved å trykke på lenkene over til høyre.

Bare fryd og gammen?

Før du bestemmer deg for å selge boligen selv, bør du også tenke over følgende:

Tid Å selge boliger er tidskrevende, uansett. Å selge den selv er atskillig mer tidskrevende, hvor mye avhenger av hvor stor del av prosessen du vil ta selv. Du må holde visninger, du må fylle ut papirer (noen steder elektroniske) du må være med på budrunder. Dette er ekstra tid, og det er opp til deg, om denne tiden er verdt de titusene du kan spare.

Nøyaktighet Hvor nøyaktig er du? Hvor praktisk er du? Som selvmegler må du sette deg inn i en rekke ulike problemstillinger, og du får ikke den personlige kaste-ball-med-kontakten en gjerne får ved å bruke en eiendomsmegler. Til syvende og sist får du hjelp av advokat/nettmegler til oppgjøret, men for eksempel mangelfulle opplysninger som følge av slurv, feil med papirer, eller eventuell feil i prosedyre som du har fått beskjed om, men selger du selv, må du selv ha kontroll på at alle riktige dokumenter, erklæringer, etc er på plass.

Kjenn dine egne grenser Har du god nok oversikt over økonomien din til å se hvor stort tap den evt kan tåle på å selge bolig? Vet du nok om hvilke rettigheter du har til å forkaste bud du ikke er fornøyd med? Kjenner du markedet godt nok til å vite hva du bør få for boligen din - eventuelt hvor lave bud du kan akseptere?

Uansett hvilken megler du velger: Tallenes tale viser at forskjellen ikke er stor. Vi har heller ikke vært til stede på alle visningene og sett på Xfaktorene - de man ikke har kontroll over. Vind, vær, hvilken OL-sending som gikk over TV-skjermene på visningstidspunktet, når interessentene hadde vinterferie, hvordan naboene oppførte seg... Listen er lang.

Har du solgt boligen din selv? Eller har du kjøpt av noen som solgte selv?

Eksterne lenker:
OBOS-megleren
DnBNOR Eiendom
AdvokatOppgjør