<b>Hemsedal skisenter: </b> Det er alltid så fint vær også.  Foto: Jorunn <a href=http://creativecommons.org/licenses/by-sa/2.0/ target=_blank>Vilkår</a>
Hemsedal skisenter: Det er alltid så fint vær også. Foto: Jorunn VilkårVis mer

Selvbetalende luksusleilighet?

Leiligheten i Hemsedal kan betale seg selv etter betaling av fellesutgifter.

Det er den drømmen vi bærer på: Å kunne eie en elegant seilbåt i Kroatia eller en luksuriøs leilighet i Hemsedal uten at det koster oss et øre. Uteleieinntekter dekker både drift, slitasje og kapitalkostnader. Vi behøver ikke engang å leie den ut hele tiden. Innimellom laster vi haremet, eller gutta på alt for mye tur, inn i bilen og durer opp til vannskillet.

Drømmen kan bli virkelig?

Det har ofte blitt presentert prosjekter, både i hytte- og båtmarkedet som har sett ut som de kunne oppfylle drømmen, men vanligvis rakner idyllen raskt: Det har ikke blitt så mye utleie som forespeilet, eller utleieprisen har blitt lavere, eller finansieringen og driften har blitt dyrere.

En vri tilretteleggerne har gjort, er å garantere leieinntektene. Dessverre har noen av selskapene som har stilt garantier vist seg å være svakt kapitalisert. Når man selger båter for flere millioner, er det ikke så betryggende at leieinntektene er garantert av selskaper som trass i navn som Prestige World Wide Yacht Leasing har 50.000 kroner i egenkapital.

Nokså god garantist i Hemsedal

På Finn ligger det nå til salgs tre leiligheter i Tinden Apartments i Hemsedal. Planbo Resort AS bygget Tinden i 1996 og drev det i egen regi i ti år, før man i 2006 solgte de fleste av de 16 leilighetene. Én leilighet ble beholdt, og selges i disse dager.

Det tilbys en garantert leie for alle tre leilighetene som i utgangspunktet kan dekke kapitalkostnadene og litt til. Garantistiller er Faktor Eiendom ASA, et selskap som riktignok tapte friske 383 millioner kroner i 2008, men som selv etter dette hadde en bokført egenkapital på over 660 millioner kroner som skal styrkes i høst ved en emisjon på 250 millioner kroner.

Det er vanskelig å være skråsikker i eiendomsbransjen, hvor det virkelig bråstopper når det først stopper, men det virker ikke som det er noen umiddelbar konkursfare i Faktor Eiendom.

- Garantien er gitt som en følge av en underliggende avtale med Hemsedal Skisenter, skriver Frode Westlie i Planbo Resort i en mail til DinSide. Hemsedal Skisenter AS eies av meget solide Skistar, som har 1,4 milliarder kroner i egenkapital.

Det virker altså som de som garanterer en månedlig leieinntekt vil være i stand til å innfri forpliktelsene sine.

.. men garantien er tidsbegrenset

Faktor Eiendom har utstedt tre års garantier på leieinntektene, med en opsjon på å fornye avtalen for ytterligere tre år. Denne opsjonen har Faktor Eiendom allerede benyttet én gang, og det er varierende tid tilbake på garantiene idag for de tre leilighetene som er til salgs.

Imidlertid skriver Skistar i sin siste rapport, 2. oktober, at "Bokningsläget inför vintersäsongen 2009/10 är 8% bättre i volym, jämfört med motsvarande tidpunkt föregående år." Uansett om det blir utstedt noen garanti eller ikke, virker det altså som markedet for utleie er der.

Opsjonen for å fornye utleiekontrakten er ikke nærmere beskrevet i annonsene, men en slik opsjon kan også være en ulempe: Om leieprisene i Hemsedal skulle stige, vil du ikke nødvendigvis få mer penger, økningen kan bli beholdt av garantistene.

Så er det noen fallgruver?

Vi spurte Frode Westlie om driftsbidraget (som for leiligheten på 100 kvadratmeter er 2.012 kroner i måneden) også dekker større oppgraderinger som må foretas med lengre mellomrom. - Bygget blir fortløpende vedlikeholdt og det settes av penger til fremtidig vedlikehold, svarer Westlie.

En annen mulig fallgruve kan være utleieprisen. Leiligheten på 100 kvadratmeter har en garantert brutto leieinntekt på 197.000 kroner. Når vi sjekker på Skistar, finner vi en leiepris neste helg på 1.800 kroner for fredag til søndag. Dette er riktignok dyp lavsesong, men la oss si at Skistar tar 200 kroner for bookingen. Da er det igjen 1.600 kroner, eller 800 kroner døgnet. For denne prisen måtte leiligheten vært utleid 250 dager for å nå garantisummen.

I uke 8 neste år, som er skolens vinterferie i bl.a. Oslo, er leieprisen litt bedre. Vi snakker om 15.590 kroner for en uke, eller drøyt 2.200 kroner døgnet.

Etter vinterferien finner vi ikke leilighetene i bookingsystemet. Mange andre leiligheter og komplekser er med. Enten skal eierne bruke dem selv i denne perioden, eller så er det noe kluss.

Dette er sikkert detaljer her en kjøper vil sjekke nøye, men om vi nå for illustrasjonens skyld tar leieinntektene for god fisk, kan vi lage en lønnsomhetsberegning.

Seks prosent avkastning?

Eiendom faller sjelden i verdi, men siden det er så overmåte god plass i distrikts-Norge, vil det alltid være mulig å finne tomter til nybygg som vil holde prisene på eldre objekter nede. På fjellet har vi også sett eksempler på prisfall. Vi kan derfor si at vi vil skrive ned leiligheten til null over 50 år. Da kan vi beregne verdien ved å finne et annuitetslån over 50 år hvor netto leieinntekter akkurat dekker renter og avdrag.

Betalingsviljen vår påvirkes av hvilken rente vi forventer i perioden. Historisk har boliglånsrenten i Norge ligget rundt 5 prosent. Sentralbanksjefen ber oss tenke på seks prosent som normal boliglånsrente. Vi prøver med det.

Årlige
leieinntekter
Årlige
kostnader
NettoleieNåverdi *)Tilbudt for
Tinden 100 kvm197.00025.260171.7402.387.1222.995.000
Tinden 160 kvm276.00038.748237.2523.755.8553.886.162
Tinden 160 kvm276.00038.748237.2523.755.855**) 3.111.000
*) Ved seks prosent avkastning og avskrivning til null over 50 år. **) Høystbydende over denne summen


Usolgte dager er gratis

Vi kan altså betale nesten den prisen selgerne krever og likevel ha en viss sjanse til å bli leilighetseiere på fjellet uten måtte subsidiere vår uvane. Som nevnt er analysen veldig følsom for antall utleide dager og den prisen man oppnår for utleie. På den annen side ligger det en god reserve i at vi har satt levetiden for prosjektet til bare femti år.

Om det nå skulle være slik at det ikke blir leid ut, er det tross alt vår leilighet. Usolgte dager kan vi benytte gratis, men vi må ha god reaksjonsevne. Først noen timer før, blir de frigjort av Hemsedal booking.

Høystbydende: Eieren har satt en minstepris på 99.000 for leiligheten, som i tillegg har tre millioner kroner i fellesgjeld. Men han håper nok på en vesentlig høyere pris.. Vis mer