Se opp for lokale hyttekrakk

KOMMENTAR: Skulle lavkonjuktur inntre om noen få år, er prisene på dyre og lite eksklusive leiligheter i fjellet risikoutsatte greier. Men det kanskje verdt det?

At hyttepriser øker mest i oppgangstider, men dessverre også synker mest i nedgangstider er et faktum du må forholde deg til før du kjøper hytte i dag. Særlig hvis det skjer med lånte midler.

Det store problemet med hyttepriser er at de er konjunkturfølsomme. Så følsomme er de, at du bør være minst dobbelt så engstelig for hyttekrakk som for boligkrakk.

Selv om du ikke skulle være spesielt engstelig for boligkrakk, bør du likevel være varsom med å tro på uendelig videre sterkt vekst i hytteprisene.

Priser i krakk og boom
Fra 1991 til.....økte hytteprisene med.. og boligprisene med
1993-19 prosent-10 prosent
19951 prosent13 prosent
199619 prosent22 prosent
2006303 prosent215 prosent
Kilde: SSB. Fritidseiendommer med bygning, Boligeiendommer med bygning. Pris per omsatt eiendom


Tabellen til høyre gjør det svært synlig hva som skiller hyttepriser fra boligpriser. Under krakket på begynnelsen av nitti-tallet sank hytteprisene med nærmere tjue prosent, mens boligprisene nøyde seg med halve prisnedgangen. Så deprimert var hyttemarkedet etter krakket, at prisene måtte bruke fire år på å komme opp til samme nominelle nivå som de hadde vært i 1991. Først i 1996 hadde hytteprisene tatt igjen boligprisene i nivå.

Tragedien

Historien om en som kjøpte hytte i 1991 og måtte selge fire år senere, ville vært en økonomisk tragedie. Ikke bare ville rentekostnadene på hytta ha måttet avskrives for evig og alltid som tap. Et helt ærlig regnskap ville også ha tatt med tapet ved at kapitalen i hytta hadde forrentet seg med null og niks fra kjøps- til salgstidspunktet. Hadde de samme pengene stått i banken i den samme perioden, ville de ha forrentet seg med noe over 30 prosent.

Det samlede tapet for denne ulykkelige hytteeieren ville med andre ord ha utgjort mellom 60 og 70 prosent før skatt av hyttas kjøpesum i 1991.

Er du i faresonen?

Ingen seriøse prognosemiljøer har tro på noen konkjunkturnedgang i nærmeste fremtid - tvert imot: ...norsk økonomi i hele perioden til 2010 vil preges av å være i en høykonjunktur og arbeidsledigheten anslås til å bli værende under 3 prosent, skriver Statistisk sentralbyrå i siste nummer av Konjunkturtendensene for Norge og utlandet.

Dermed er neppe muligheten for prisras på hytter á la 1992 noe en hyttekjøper trenger å ta sterkt innover seg - i alle fall ikke før etter 2010.


I oppgangstider har vi sett at hytteprisene øker sterkere enn boligprisene. Fra 1996 til dags dato har vi sett en prisoppgang per solgte hytte på nærmere 300 prosent, mens tilsvarende tall for boliger viser en vekst med "bare" 200 prosent.

Dersom vi venter at boligprisene fremover vil øke i en normal takt enn vi har sett de siste årene, skulle det tilsi at hytteprisene fremover vil stige i et unormalt høyt tempo - i alle fall frem til 2010. Men er det så enkelt?

Selvsagt ikke.

Sterk tilbudsvekst

I 2000 ble det igangsatt bygging av 345 374 kvadratmeter fritidsbygg. i 2006 var dette tallet nærmest fordoblet, til 631 038 i følge offisiell statistikk.

- Utbyggingstakten i vinter har vært sånn at det for tiden er flere selgere enn kjøpere, er forklaringen fra megler Tore Rugsveen i Terra eiendomsmeglig på at at kun 8 av 26 nye andelsleiligheter på Nystulen i Hafjell er solgt hittil.

Det er ikke utenkelig at den sterke veksten i utbyggingen av hytter og leiligheter til fritidsbruk kan ha en god del av skylda for det sviktende salget i det allerede velutbygde Hafjell.

Rugsveen opplyser at utbygger for Nystulen i Hafjell vurderer å endre leilighetenes eierform fra borettslag til selveierleilighet. Vi velger likevel dette eksemplet fra forrige ukes annonserte objekter, for å illustrere investeringer i dagens hyttemarked.

Faksimile fra prospektet til leilighetene på Nystulen i Hafjell Vis mer


De minste leilighetene på 56 kvadratmeter er annonsert til en samlet pris på 1,95 millioner kroner, hvorav fellesgjelden utgjør 1,17 mill. Fellesgjelden er avdragsfri i 10 år, ifølge annonsen og prospektet på Finn.no i uken som gikk.

Med kvadratmeterpriser rundt 40.000 kroner, ligger disse leilighetene svært høyt i pris i forhold til boliger, hvor marstallene fra Norges eiendomsmeglerforbund viste et gjennomsnitt for alle boliger på 25.000 kroner, og for leiligheter 30.000 kroner per kvadratmeter.

Nedgangstider kommer

En grunn til å tenke seg om før en kjøper fritidsboliger til kvadratmeterpriser i absolutt øvre sjikt, ligger i en av de ytterst få tingene som betraktes som helt sikre innen økonomifaget:

Det kommer alltid nedgangstider etter oppgangstider.

Per i dag er ikke konjunkturoppgangen spådd lenger enn til 2010. Etter dette, er fremtiden uviss, noe den i og for seg alltid er.

Skulle vi oppleve lavkonjunktur for eksempel i 2011, vil trolig disse leilighetene være sterkt utsatt for et prispress - nedover denne gangen, sammen med arkitekt- og konsulenttjenester og andre produkter som tåler nedgangstider dårlig.

Med en lånerente på 5 prosent, vil årlige rentekostnader før skatt utgjøre ett hundre tusen kroner, og cirka 70.000 kroner per år etter skatt.

Skulle verste fall inntreffe, og lavkonjuktur inntre om noen få år, kan kvadratmeterpriser på lite eksklusive leiligheter i velutbygde strøk i fjellet presses mot det samme nivået de er på i dag.

De samlede rentekostnadene fra kjøpstidpunktet, vil i så fall bety en svært høy pris per døgn for kjøperens opphold i Hafjell. Men det er kanskje verdt det?

Hva koster risikohytta deg? Trykk her, og regn ut!