Prisene er på vei nedover, men det er ingen grunn til stor bekymring om du eier.  Foto: Per Ervland
Prisene er på vei nedover, men det er ingen grunn til stor bekymring om du eier. Foto: Per ErvlandVis mer

Så stort boligprisfall tåler du

Ha is i magen, boligeier. Du skal være svært uheldig for at høstens boligprisfall påvirker deg.

Det er ikke lenger gitt at man tjener penger på å investere i (egen) bolig. Boligprisene har falt jevnt og trutt i høst, og siste prisstatistikk fra meglerbransjen viser at boligprisene falt med 1,3 prosent i snitt fra oktober til november (0,9 prosent korrigert for sesongvariasjoner).

Dette vil si at den underliggende tendensen er negativ, og at prisene har falt mer enn normalt.

Til tross for et boligprisfall i høst, er den totale prisstigningen fra i fjor fortsatt positiv: Snittprisene hittil i år er 5,1 prosent høyere i fjor, og om prisene står stille i desember vil det gi en prisvekst det siste året på fem prosent.

Trenger du bry deg?

En liten prisjustering er det svært få som trenger å bekymre seg for. Bankene krever i dag en egenkapital på 15 prosent. Dette er penger du risikerer å tape om du kjøper på topp og selge når markedet er tregt, men egenkapitalen sørger for at du risikerer å sitte igjen med boliglån - etter å ha solgt boligen.

Flere som eier bolig håper på stillstand eller prisfall i boligmarkedet. Man kjøper og selger i samme marked, og de aller fleste "kjøper seg opp", altså en dyrere bolig. Det vil da lønne seg med et prisfall. Men prisene må ikke falle for mye, og det er viktigere, jo høyere låneandel du har.

Faller prisene for mye, risikerer du å miste egenkapitalen. Så selv om du i teorien kunne ha finansiert en litt dyrere bolig, vil du ikke få lån, om du ikke har sikkerhet.

Vår boligprisfallskalkulator hjelper deg å regne ut hvor mye boligen må falle i verdi før du har tapt egenkapitalen, eller før du sitter med negativ boligverdi. Med andre ord: Hvor mye må boligen falle i verdi før du har mistet all egenkapitalen?

Lite egenkapital?
Her kan du få låne 100 prosent

Slik virker kalkulatoren

Nordmenn har milliarder i oppspart formue i boligene sine, men for de aller fleste må det langt mer alvorlige prisfall til før det vil få alvorlige konsekvenser. Foto: Per Ervland Vis mer


Kalkulatoren er fryktelig mye enklere å bruke enn den høres ut. Alt du trenger å gjøre er å fylle ut hvor mye boligen din er verdt, og hvor stort lån du har. Trykk "Beregn" og voilà: kalkulatoren viser hvor mye boligprisene må falle før lånet er høyere enn forventet salgspris for boligen.

For eksempel: Er boligen din verdt cirka 2,7 millioner kroner, og du har 1,8 millioner i lån, må boligprisene falle hele 33 prosent før du har mistet boligkapitalen. Er boligen verdt fem millioner og du har 4,2 millioner i lån, kan prisene falle med 16 prosent før du har tapt kapitalen.

Regn ut hvor stort prisfall du tåler med vår boligprisfallskalkulator

Finn din egentlige smertegrense

Én ting er om du går i minus på papiret. Skal du ikke kjøpe eller selge, vil ikke dette ha nevneverdig betydning for deg. Problemet oppstår om du er nødt til å selge og ikke skal kjøpe nytt, og plutselig står på bar bakke uten oppspart kapital.

Skal du selge for å kjøpe nytt, vil du kjøpe og selge i samme marked og dermed kunne bruke prisfallet til din fordel om du kjøper deg oppover. Da er det et par ting du bør være klar over.

Utgifter til salg og flytting: Det koster å selge bolig. Annonsering, utgifter til megler, advokat eller en selge selv-hjelp, flytting og eventuelt å fikse opp gammel bolig før salg - og ny bolig etter kjøp.

Hvor mye dette vil koste vil variere, og du bør sjekke priser på både megler og eventuelt flyttebyrå der du bor. Regn med et sted mellom 50.000 og 100.000 kroner.

Legger du denne summen til boliglånet finner du ut når du ikke lenger har nok boligkapital til en gang å kunne finansiere boligsalget.

Nye krav til egenkapital: Dersom du ønsker å kjøpe ny bolig, bør du være klar over de nye og innskjerpete kravene til egenkapital. Fra 1. januar 2012 må du ha hele 15 prosent egenkapital, hvilket vil si at dersom du ønsker å kjøpe en bolig verdt to millioner, må du ha 300.000 kroner igjen.

Kjøpe og selge i samme marked? Kjøper du deg oppover i markedet vil et lite prisfall være gunstig. Foto: PER ERVLAND Vis mer


Legger du til de nødvendige 15 prosentene til lånesummen, finner du grensen for når boligprisfallet ødelegger for dine sjanser til å kjøpe ny bolig.

La oss bygge videre på eksempelet overfor: Boligen din er verdt cirka 2,7 millioner, du har 1,8 millioner i lån, og du antar din neste bolig vil koste 3,4 millioner. Du vil da trenge 510.000 kroner i egenkapital. I tillegg er det greit å reservere rundt 100.000 kroner til salg av boligen.

Setter du inn "boliglån" på 2,41 millioner i kalkulatoren, vil du se at boligprisene må falle med hele 11 prosent før du går i minus.