Sidsel Sodefjed Jørgensen har regnet på hvor mye du må få i husleie for at det skal lønne seg å låne til en utleiebolig. Foto: DnB NOR
Sidsel Sodefjed Jørgensen har regnet på hvor mye du må få i husleie for at det skal lønne seg å låne til en utleiebolig. Foto: DnB NORVis mer

Prissjokk på leieboliger i Oslo

Utleiefirma spår ny priseksplosjon i 2011.

Aldri før har det kostet så mye å leie bolig i hovedstaden, og leieformidler Utleiemegleren spår ny priseksplosjon i 2011.

Det er prisene på ettromsleiligheter som trekker opp. Skal du leie en ettroms i Oslo koster dette i snitt 7.937 kroner, viser den siste leieprisoversikten fra Utleiemegleren. Dette er en økning på 13,5 prosent fra november. Sammenlignet med året før er det imidlertid "bare" en oppgang på 9,3 prosent.

Gjennomsnittlig leiepris for en ettroms leilighet i Oslo i 2010 var 7.267 kroner, en økning på 10,1 prosent i forhold til fjoråret.

Burde du eie eller leie? Sjekk hva som lønner seg for deg med vår smarte eie eller leie-kalkulator.

Merk at denne kalkulatoren viser hvor stort lån du kan betjene uten å betale avdrag. For å finne ut hvor stort lån du kan betjene, sjekk hvor mye kan du låne-kalkulatoren vår.

Lønner seg å være flere

Om det vil lønne seg å kjøpe for å leie ut er blant annet avhengig av hvor mye egenkapital du har, ifølge Christine Warloe. Foto: Nordea Vis mer


Har du noen å dele med blir det langt billigere. Snittprisen for en toromsleilighet i hovedstaden var 10.024 kroner i desember, opp to prosent fra november, og 5,9 prosent fra desember 2009. Gjennomsnittlig leiepris for en toroms i Oslo i 2010 var 9.671 kroner, en økning på 5,4 prosent fra 2009.

Leieprisene på 3-romsleiligheter falt i desember. En treromsleilighet i Oslo koster nå i snitt 12.153 kroner i månedlig leie. Dette er en nedgang på 9,1 prosent fra november, men en oppgang på 7,4 prosent fra desember året før. Snittprisen på en 3-romsbolig i hovedstaden i 2010 var 12.836 kroner, opp 7,7 prosent fra 2009.

- Når vi ser på året 2010 og de sterke tallene for desember, tror vi at leieprisene vil stige jevnt de neste månedene fram til sommeren, sier daglig leder for Utleiemegleren avdeling Frogner, Geir Skogheim i en pressemelding.

Grunnen til dette, er ikke helt ulik en av årsakene til at boligprisene fortsetter å stige. Manglende tilbud.

- Hvis det ikke investeres mer i utleieboliger, ligger vi an til en ny priseksplosjon i løpet av sommeren, legger han til.

Langsiktig og trygg spareform


Utleiemegleren mener en investering i en utleieleilighet er en langsiktig og trygg spareform.

- Hvis folk investerer i eiendom, blir kanskje ikke leieprisøkningen så stor. Men fortsetter det å være så få utleieleiligheter som nå får vi en ny priseksplosjon. 2011 burde være det året da folk investerer i en utleieleilighet, sier Skogheim.

Du må imidlertid ta de nye reglene for ligningsverdi av boliger med i betraktning. Mens ligningsverdien på den boligen du bor i, kalt primærbolig, settes til 25 prosent av markedsprisen, med en sikkerhetsventil på 30 prosent, er den 40 prosent av markedsverdien for alle andre boliger du eier (sekundærbolig). Sikkerhetsventilen på ligningsverdi av sekundærboliger er 60 prosent.

I tillegg vil du måtte skatte av leieinntekter på boliger du ikke selv bor i.

Leie bolig? Ikke gå i disse leiefellene

Avhengig av egenkapital

Ifølge Christine Warloe, forbrukerøkonom i Nordea, avhenger lønnsomheten i å investere i en utleiebolig av hvordan man er stilt finansielt sett.

- Har man penger man ønsker å plassere, vil eiendom fortsatt være skattemessig gunstigere enn andre former for sparing, sier Warloe til DinSide.

- Den utviklingen vi har sett i boligpriser og leiepriser tyder på at dette er en veldig trygg plasseringsform i forhold til avkastning. Men skal man låne penger til et slikt utleieprosjekt ville jeg vært mer forsiktig. Det kommer både av at renten nå er lav, men forventes å øke - noe som vil spise av avkastningen. I tillegg vil du etterhvert få verdien av boligen inn i ligningen din.

Warloe peker også på at foreldre som i fremtiden ønsker å hjelpe barna med bolig godt kan vurdere å investere i en bolig og leie den ut før barna eventuelt kan flytte inn.

- Gitt at prognosene om vekst i utleiepriser stemmer, gjør dette det ekstra aktuelt for foreldre å bruke bolig som en investeringsform for å kunne hjelpe barna med bosted i fremtiden.

Dette vil være med på å gi barna en god økonomisk start.

- Det blir bare enda viktigere å komme seg inn i boligmarkedet, fordi det å stå utenfor vil være en bremsekloss på økonomien. De som ikke eier bolig vil ikke få med seg verdistigningen nå som alle spådommer går i retning av økte boligpriser og leieprisene øker, så havner man i en dobbel skvis.

Hen peker også på at det er viktig å ha lang tidshorisont når man skal investere i eiendom, minst tre år.

- Utgifter i forbindelse med kjøp og salg kommer fort opp i 150' til 200', selv for en liten leilighet. I tillegg har man risiko får perioder med nedgang i boligprisene. Denne risikoen blir lavere jo lengre horisont man har.

Smart kalkulator: Lønner det seg å kjøpe bolig til barna?

Lønner det seg å låne for å leie ut?

Har du ikke egenkapital? Det kan fortsatt hende det lønner seg å låne for å leie ut. Forbrukerøkonom Sidsel Sodefjed Jørgensen i DnB NOR har regnet på hvor mye det koster deg å fullfinansiere en bolig til 2,1 millioner kroner gitt ulike rentescenarier og med ulik prisstigning på bolig:

Her går du i null (Boligpris: 2,1 millioner. Kapitalslitasje: 1,5 prosent.)
Boligprisvekst4 % rente5 % rente6 % rente7 % rente8 % rente9 % rente
- 5 %16.41517.67518.93520.19521.45522.715
- 2,5 %12.04013.30014.56015.82017.08018.340
0 % 7.6658.92510.18511.44512.70513.695
2,5 %/b>3.2904.5505.8107.0708.3309.590
5 %-1.0851751.4352.6953.9555.215
7,5 %-5.460-4.200-2.940-1.680-4200.840
10 %-9.835-8.575-7.315-6.055-4.795-3.535
Kilde: Sidsel Sodefjed Jørgensen, DnB NOR.


I tillegg bør du regne med utgifter til elektrisitet og oppvarming, ekstra forsikringer, samt eventuell husleie/felleskostnader om du kjøper i borettslag eller sameie.

I disse beregningene er det tatt med en kapitalslitasje på 1,5 prosent. Dette er det du må koste på boligen per år for at den skal holde samme standard.

- Dette tallet er nok for lite ved en gammel bolig, men for en nyere leilighet eller en splitter ny bolig er det kanskje for høyt. Det viktige er uansett at man tar med i beregningene at boliger må oppgraderes, og at det koster å vedlikeholde boliger, sier Jørgensen.

Ikke glem leiekontrakt! Hos DinSide Bolig kan du laste ned husleiekontrakt - helt gratis!

Risiko å leie ut

Selv om det på papiret vil lønne seg å kjøpe for å leie ut, er det flere risikovurderinger du bør ta med i regnestykket. Det følger med et visst ansvar å være utleier. Det er du som er ansvarlig for å erstatte eller reparere dersom noe skulle gå i stykker.

- Rent avkastningsmessig har det lønt seg å låne for å leie ut de siste årene - men det kommer an på mye underveis, sier Jørgensen. Hun peker også på at det er en risiko i leietakerne.

- Har du en problemfri leietaker, kan du leie ut til gode priser og sitte igjen med verdiøkningen selv. Men du er avhengig av at leietaker gjør opp for seg, og ikke sliter mer på leiligheten enn man burde kunne regne med. Det er kanskje derfor kun et begrenset antall nordmenn har lyst til å gjøre dette, sier Jørgensen.

Det alltid viktige forarbeidet: Slik sjekker du opp leieboeren