Prisantydning: +/- 40 prosent

Skal du selge bolig, er det ingen grunn til å la megleren alene fastsette prisantydningen. I ett og samme område kan de sprike så mye, at det er vanskelig å forklare dem bare med kvalitetsforskjeller på boligen.


Når meglerfirmaer lager prisantydninger i boligannonsene, er det store forskjeller i prisnivået de legger seg på.

I forrige uke lå firmaet med de høyeste prisantydningene hele 38 prosent høyere enn firmaet med de laveste prisantydningene i samme strøk, målt i kroner per kvadratmeter.

Prisantydningen i en boligannonse er alfa-omega for å vekke interessen til en boligkjøper, og kan bety svært mye for selgeren.

30-40 prosent fra bånn til topp

Skal en gå etter prisantydningene i boligannonsene på finn.no for Gamle Oslo forrige fredag, sprikte meglerfirmaenes anslag over kvadratmeterprisene i området fra 32.600 kroner til 45.100 kroner, eller med hele 12.500 kroner per kvadratmeter.

Prisantydningene fra ett firma lå altså hele 40 prosent høyere enn firmaet med de laveste prisantydningene. Trykk her og se firmaene med de laveste og høyeste prisantydningene i Gamle Oslo.

Også for boliger i Trondheim sentrum fant vi store forskjeller i nivåene på prisantydningene, selv om de ikke var like store som i hovedstaden. Her var avstanden fra megleren med de laveste til de høyeste kvadratmeterprisene nesten 30 prosent. Trykk her og se målingene for Trondheim sentrum.

Kvalitetsforskjeller

Megler Morten Müller i Trondheimsfirmaet Heimdalsgruppen har fått tilgang til hele DinSides datagrunnlag, og mener at ulikhetene lar seg forklare med beliggenheten og kvaliteten på boligene til salgs i Trondheim mandag 2. september.

- Objektene med de høyeste prisantydningene er høyt profilerte prosjekter. Disse beregningene viser først og fremst at noen meglere i Trondheim er flinkere enn andre til å skaffe seg slike oppdrag, sier Müller til DinSide.

Partner Anders Langtind i Privatmegleren, er av samme oppfatning som Müller med hensyn til at det er kvalitetsforskjellene som forklarer en del av det store prisspriket i Gamle Oslo. Men etter å ha gjennomgått vårt datagrunnlag, trekker han også frem andre mulige forklaringer på hvorfor prisantydninger kan bli både lave og høye i samme område:

Dårlig eller god markedsføring?

- En annen grunn til avviket kan også skyldes meglerens kompetanse og erfaring i området hva gjelder pris, gjennomsnittspriser, hva gikk naboeiendommen for, og så videre, sier han til Dinside.

- Vi har jo også, dessverre, sett at noen meglere tror det er ett godt råd å anbefale selger å operere med en "lokkepris" for å oppnå en god pris, noe som etter min mening heller kan føre til at selger får en dårligere pris. Man klarer ikke å lure markedet med lav prisantydning, bollelukt og nymalt stue, sier Langtind.

Illustrasjon: Per Ervland Vis mer


- Lokkepriser er etter min mening den mest feilslåtte salgsstrategien som finnes. Det er det samme som om Porsche annonserer en ny bil til 100.000 kroner, men vil ikke selge den til deg når du kommer inn i butikken! Det kan ikke være noe annet enn en feilslått salgsstrategi, sier han.

- Jeg vil på det sterkest anbefale alle selgere og meglere å operere med riktige og reelle prisantydinger. Det er det som gir deg ”riktig kjøper” på visning, ikke alle de som tror de skal gjøre århundrets kupp, men har ikke råd til å betale det selgeren vil ha. Det eneste du oppnår med lokkepriser er sure interessenter og dårlig omdømme for eiendomsmeglerselskapet og bransjen som en helhet, mener Langtind.

Progressive satser?

Firmaet med de laveste prisantydningene i Gamle Oslo, Aktiv Eiendomsmegling, ble i forrige uke omtalt for sin ukonvensjonelle prissetting av meglertjenester og bruk av progressive satser. Etter en fast sum på 39.900 kroner ved salg til prisantydning, beregnet meglerne seg et provisjon på 12 prosent for alt overskytende, ifølge Forbruker.no.

Aktiv-kontorene er langt i fra de eneste som opererer med progressive satser. Både firmaene som ligger høyest og lavest i våre oversikter opplyser at de tilbyr meglertjenester til både faste og progressive satser, og at kunder får tilbud om begge.

Privatmegleren har nylig sluttet å operere med progressive satser, opplyser Anders Langtind.

- Jeg tror grunnen til at vi ligger omtrent på snittet i DinSides oversikt, er at vi har sluttet med progressive satser i våre provisjoner. Tidligere gjorde vi også avtaler, som et tilbud til våre kunder, men har nå gått bort fra det, fordi slik markedet er nå, er det for stor uforutsigbarhet om salgssummen. Å fastsette en riktig prisantydning var langt enklere for 2 - 4 år siden, mener Langtind.

Kan avtaler om meglerprovisjon hvor prosentsatsen øker med salgssummen føre til at prisantydningene settes for lavt?

Neppe, mener informasjonsdirektør Sigurd Ulven i Terra-gruppen, som står bak Aktiv eiendomsmegling.

- En viss sammenheng mellom prisantydning og innslagspunktet for de progressive gebyrsatsene (beløpsgrensen hvor prosenten for å beregne meglerprovisjonen økes - red. anm. ) vil det jo være, men det er ikke slik at det er likhetstegn mellom de to. Ofte vil til og med innslagspunktet for de progressive satsene ligge høyere enn prisantydningen i annonsen, sier Ulven, og tilføyer at det er kjøper som avgjør hvor innslagspunktet skal være.

- Prissystemet som er omtalt i Forbruker.no er et tilbud fra Aktiv-kontoret på Holmlia, som er en helt selvstendig franchise- virksomhet, og utformer sine egne pristilbud. DinSides datagrunnlag inneholder ikke annonser fra Holmlia-kontoret, men først og fremst annonser fra Grønlandskontoret vårt, som ikke opererer med modellen brukt på Holmlia, sier Ulven.

Ulven peker også på at datagrunnlaget i våre beregninger er for tynt til å trekke konklusjoner om forskjeller mellom meglere, og at en slik undersøkelse bør gjøres over lengre tid for å være treffsikker.


Tror på avtalefrihet

Formann i Norges eiendomsmeglerforbund, Øivind Andreas Tandberg,
mener at det ikke er noe uheldig i seg selv med progressive meglersatser, så lenge avtalene med kunden gjøres etter normene for god meglerskikk.

- Vi prioriterer avtalefrihet mellom kunden og megler. Det som ofte er problemstillingen med progressive satser, er at kunden ikke alltid oppfatter hva meglergebyret utgjør totalt i avtaler om progressive gebyrer, sier han.

- Derfor har vi et forslag i lovutvalget som har vurdert loven om eiendomsmegling, hvor vi går inn for at det skal gis en totaloversikt over meglerkostnadene i slike avtaler. På denne måten skal kunden få en forståelse av sluttsummen det vil koste å selge boligen., sier Tandberg.

Vær våken!

Det er altså grunn til å tro at avtalefriheten vil bestå for eiendomsmeglerne og deres kunder. Det er også enighet mellom kildene våre om at når prisantydningene spriker mye, kan det skyldes forhold hos meglerne og ikke boligene som skal selges.

Med andre ord, er det grunn ingen grunn til å la megleren gjøre jobben med å fastsette prisantydningen alene.

Start din jobb med sjekke selv - her er vår boligtakstkalkulator!