Tvangssalg gir muligheter for gode priser for kjøper, men du skal være klar over de spesielle vilkårene før du kaster deg inn i budrunden.  Foto: Finn.no
Tvangssalg gir muligheter for gode priser for kjøper, men du skal være klar over de spesielle vilkårene før du kaster deg inn i budrunden. Foto: Finn.noVis mer

Pass deg for tvangssalgfellene

De billige boligene kan ha en kostbar bakside...

«Visste du at avhendingsloven ikke gjelder om du kjøper bolig på tvangssalg? »


De som holdt igjen boligkjøpet i påvente av lavere priser i vår, har foreløpig ventet forgjeves. Prisene har steget jevnt og trutt hver måned siden nyttår, og statistikken fra mai var bedre enn normalt: I snitt steg norske boligpriser med 1,3 prosent, korrigert for sesongvariasjoner.

Selv om prisene er på vei tilbake mot toppnivået i fjor sommer, er det fortsatt sjanser til å gjøre gode kupp. En av dem er å kjøpe bolig på tvangssalg. I skrivende stund er rundt 30 boliger annonsert som tvangssalg på Finn.no. Det fungerer imidlertid ikke på akkurat samme måte som vanlig boligsalg, så dersom du vurderer å kjøpe bolig på tvangssalg bør du sette deg godt inn i prosessen i forkant.

Har gjelden vokst deg over hodet? Sjekk om du kan få gjeldsordning med DinSides Gjeldsordningskalkulator.

Lang budrunde

- Det er klart at det er veldig viktig å være klar over den lange og bindende budfristen før man byr på en bolig som er på tvangssalg, sier Torolv Sundfør. Foto: Advokatfirmaet Aaserød Vis mer


Glem stramme budfrister på et par timer - eller minutter. Når det kommer til tvangssalg har et hvert bud som legges inn en bindingstid på seks uker. I praksis vil dette si for de fleste at de ikke kan by på andre boliger i denne perioden.

- Dette er i første rekke begrunnet med at medhjelper skal rekke å holde budrundee, saksøker skal godkjenne budets størrelse, og så skal saken med budet sendes til domstolen for stadfestelse, sier Advokat Torolv Sundfør i Advokatfirmaet Aaserød til DinSide.

Han forteller at det videre er en 14 dagers påleggelsestid før retten kan stadfeste budet.

- Det er klart at dette er veldig viktig å være klar over før man byr på en bolig som er på tvangssalg, sier Sundfør.

Les også: Lettere å prute på prisen med tvangssalg

Saksøker har all makt

Det er saksøker, den eller dem som har krav med heft i boligen, som har all makt. Dette vil si at du, i enkelte tilfeller, kan bli løst fra et bindende bud.

- Saksøker har full råderett, og kan frigi dem som ikke har det høyeste budet, sier Sundfør. Det er imidlertid ikke så ofte dette skjer. Og det høyeste budet vil i alle tilfeller være bindene i seks uker.

På den andre siden har saksøker mulighet til å trekke saken helt til domstolen har stadfestet budet. Det er ikke før domstolen har truffet en kjennelse at du får tilslag.

I tillegg har saksøker mulighet til å godta nye og høyere bud enn ditt, selv om de kommer inn etter at budrunden er omme. Dette er ikke vanlig, men det skjer at det kommer inn bud selv om visninger og budrunder er over, og annonsen er trukket fra Finn.

- Det budet som da eventuelt kommer inn må være såpass høyt at det forsvarer den merkostnaden dette vil medføre, sier Sundfør.

Lurer du på noe rundt kjøp og salg av boliger? Sjekk DinSides Bolig-ABC

Avhendingslov

«Det tar tid å kjøpe bolig på tvangssalg.Torolv Sundfør, Advokat»


Ifølge avhendingsloven har du mulighet til å reklamere på boligen dersom den ikke står i samsvar med forventningene som man har grunn til å ha. Denne gjelder ikke når du kjøper bolig på tvangssalg.

- Poenget med tvangssalg er at det er ikke eier som selger, det er en domstol. De har ikke noen forutsetninger for å vite om boligens tilstand, utover det som er opplyst i salgsoppgaven.

Klagemuligheten kjøper har går kun i forhold til opplysningene som er gitt i takst, eller av medhjelper i løpet av salget.

- Man kan klage, og få erstatning på bakgrunn av feil i opplysninger som fremkommer. Det er ikke automatisk at man kan heve kjøpet, men man vil kunne kreve prisavslag.

Nyttig fra DinSides arkiv: Se når tvangsfullbyrdelsesloven lar deg kreve prisavslag

Hva med menneskene?

Selv om du som er på boligjakt kan gjøre et kupp, er det viktig å ikke glemme at det ligger personlige tragedier bak en rekke tvangssalg.

- Forhold i tvangssalgssaker er gjerne at den som eier boligen bebor boligen frem til overtakelsestidspunktet. Skulle denne personen på noen måte rasere boligen, så vil man ha krav på prisavslag på grunnlag av de skadene som eventuelt har kommet mellom besiktigelse og overtakelse, sier Sundfør.

Dette skjer heldigvis svært sjelden. - De som får boligen tvangssolgt ser stort sett at de selv er tjent med at det kommer inn så mye penger som mulig på salget. Enten fordi de da får dekket mest mulig av det andre har utestående hos dem, eller fordi de vil kunne få penger selv av det beløpet som er overskytende.

Hva om tidligere eier ikke vil flytte?


Det er av samme grunn ikke særlig vanlig at boligens tidligere eier ikke vil flytte. Men i dersom dette ikke skjer, har kjøper krav på å få gjennomført en utkastelse. Du kan imidlertid ikke gjøre dette selv, det skal skje ved hjelp av namsfogden.

- Dette skal ikke koste boligens nye eier noe, sier Sundfør.

Dersom du havner i denne klemmen, må du regne med at det vil ta godt over en måneds tid. Gangen i prosessen er at du først må gå til namsfogden for å begjære å få gjennomført en utkastelse. Tiden det tar fra du kontakter namsmannen til boligens eier blir kastet ut, kan variere fra sted til sted. Men det er ikke nødvendigvis dette som tar lengst tidl.

- Problemet er ofte at når man gjennomfører en utkastelse, så har gjerne ikke beboeren flyttet ut tingene sine. Det som skjer da er stort sett at namsfogden gjennomfører at beboerens løsøre, det vil si møbler og utstyr, skal lagres i boligen inntil videre.


Den som blir kastet ut vil da få to frister til å hente løsøre. - Hvor lange disse er kan variere, men i Oslo praktiseres det to ganger to uker, altså totalt fire uker, forklarer Sundfør. Og dette er etter at selve utkastelsen er gjennomført.

Det finnes også alternative løsninger dersom den som har kjøpt boligen har spesielle grunner til at det haster med å få tilgang til leiligheten, men dette er ikke spesielt vanlig. Heldigvis er det heller ikke særlig vanlig at boligens tidligere eier motsetter seg å flytte ut.

- Vi som jobber med å formidle boliger på tvangssalg har løpende kontakt med dem som rammes av dette, og vi gjennomfører møter med tidligere eier før vi kommer til det stadiet at visninger skal holdes, sier Sundfør. Det går gjerne godt over en måned fra advokatfirmaet får saken til visning holdes, og denne perioden brukes til å informere dem som rammes av tvangssalget hvilke konsekvenser dette vil ha for dem, og hvilke muligheter de har.

Har du opplevd at boligen din ble solgt på tvangssalg? Eller har du kjøpt bolig på tvangssalg? Da vil vi gjerne snakke med deg! Send en mail til [email protected]