Overdriver boligprisene

Både Statistisk sentralbyrå og ECON overdriver hvor mye boliger stiger i pris.

Tidvis kan det være litt tungt for noen og enhver å holde tunga rett i munnen når vekstratene i boligprisene suser forbi i dagspressen.

Til glede for alle som måtte føle en smule forvirring, har vi derfor tatt for oss de to viktigste kildene til regelmessig statistikk om boligprisenes vekst og fall.

Selv om begge er laget av høykompetente fagmiljøer, er det ikke bare likheter, men også enkelte ulikheter i hvordan de lager sine respektive statistikker. Noen boligeiere vil ha derfor ha størst nytte av statistikk fra én av kildene, mens for andre vil det være knekkende likegyldig hvilken kilde de bruker når boligprisendringer skal anslås.

To miljøer

Illustrasjon: Per Ervland Foto: Illustrasjon: Per Ervland Vis mer


Den yngste kilden til statistikk, ECON, er en oppdragsfinansiert medarbeidereid bedrift stiftet i 1986, og teller cirka 100 sosialøkonomer og andre samfunnsvitere. Bedriften omtaler seg selv som en uavhengig kompetansebedrift, og har mye å vinne på å innfri sine egne forventninger om uavhengighet og integritet.

Mastodonten Statistisk sentralbyrå har produsert offentlig statistikk siden opprettelsen i 1876. Omtrent 75 prosent av driften er finansiert over statsbudsjettet, og virksomheten er regulert i egen lov om offisiell statistikk.

Enige i hovedtrekkene

Vi har ikke funnet tegn som tyder på at miljøene er uenige om de store trekkene i boligmarkedet. Tvert imot tyder alt på på at de to statistikkene er kompatible, i den forstand at ECONs "lille og kjappe" utsnitt av virkeligheten føyer seg pent inn i SSBs tyngre og mer fullstendige virkelighets-beskrivelse, uten at det blir dissonans av det.


Vår mini-test for første kvartal 2007 viste at SSB og ECONs sesongkorrigerte tall viste nøyaktig lik prisvekst - 3,4 prosent - for sine respektive utvalg av boliger (alle). Før tallene ble korrigert for sesongsvingninger, var det et lite sprik i målingene - SSBs målinger viste en oppgang på 6,0 prosent i boligprisene, mens ECONs målinger viste en prisoppgang på 6,4 prosent fra siste kvartal i fjor.

- Generelt har vi sett at det er god samvariasjon mellom statistikken til eiendomsmeglerne og vår egen Boligprisindeks, bekrefter Statistisk sentralbyrå i en e-post til oss.

Begge overdriver litt

Både SSB og ECON viser til at de bruker såkalte hedoniske modeller for å bearbeide rådataene de forsyner seg med, det vil si at de korrigerer for forskjeller i størrelse, type og lokalisering av boligene som blir omsatt i hver periode. På denne måten søker de å lage statistikk som viser den rene utviklingen i pris, uavhengig av at det kan være forskjeller fra perode til periode i hvilken type boliger det blir solgt mest og minst av.

Likevel må begge statistikkprodusentenes tall anvendes med kritisk sans - særlig når det bygges mye nytt, som i disse tider:

- Beregningsmodellene til eiendomsmeglerne og SSB korrigerer ikke for boligens standard eller byggeår, kun for størrelse og geografisk beliggenhet. Dette betyr at beregningene overestimerer prisveksten, ikke minst i perioder med sterk vekst i nybygging av boliger, skriver seksjonssjef Roger Jensen i Statistisk sentralbyrå i en e-post.

ECON bekrefter overfor oss at heller ikke de korrigerer for kvalitetsforskjeller, men for forskjeller i størrelse, boligtype og region.


SSB: Best på utvalg og boligtyper

Men selv om mye forener de to statistikkprodusentene, er det også mye som skiller dem.

Det viktigste skillet ligger i hvilke utvalg av boliger de velger å måle prisutviklingen i.

ECONs målinger begrenser seg til objektene som annonseres hos oppdragsgiveren Finn.no, mens Statistisk sentralbyrå i tillegg til Finn.nos annonserte boliger også måler prisene hos meglerfirmaet Notar, og hovedtyngden av omsatte borettslagsboliger som tilhører NBBLs medlemmer.

Dette gjør at SSBs utvalg er omtrent 20 prosent større enn ECONs, og at byrået fanger opp utviklingen i deler av boligmarkedet som ECON ser bort fra.

- SSB sin boligprisindeks måler verdiutviklingen på hele boligbestanden, bekrefter seksjonssjef Roger Jensen.

For medeiere i borettslag, vil dessuten SSBs tall gi de mest presise anslagene for prisveksten, ettersom SSBs statistikk også skiller mellom disse to boligtypene når prisutviklingen publiseres.

I tillegg beregner SSB separate indekser for de tre boligtypene enebolig (enebolig, generasjonsbolig, enebolig med hybelleilighet, sokkelleilighet og våningshus), småhus (tomannsboliger, rekkehus og andre småhus) og blokkleilighet (leiligheter i boligblokk med to etasjer eller flere).

ECONs statistikk nøyer seg med å skille mellom prisene på eneboliger versus leiligheter og tomannsboliger, og er langt fra så detaljert som byrået.


ECON: Kjappest

Vil du ha siste nytt om boligprisene her, nå og straks, er det utvilsomt ECONs statistikk som er mest tilfredsstillende. Bare noen få dager ut i den påfølgende måneden, får du innsyn i hva som har hendt i måneden som gikk. Nylig ble for eksempel statistikken for april 07 publisert allerede 2. mai.

SSB publiserer sin statistikk bare fire ganger i året, og bruker en måneds tid på å bearbeide dataene fra siste kvartal. Nylig ble indeksen for dette årets første kvartal først publisert 30. april.

Best for eiendomsmeglerne

Er du eiendomsmegler, er det, ikke overraskende, ECONs tall som gir mest presis og nyttig informasjon. Deres tall gir nemlig ganske detaljerte tall for prisutviklingen for boliger i mange av landets byer, og gir også prisinformasjon fordelt på fylke, selv om noen fylker er slått sammen.

Byrået nøyer seg med å dele landet i fire svært grove sekkeposter. Gjennomsnittspriser på kommunenivå produserer de én gang i året.

Statistikk er statistikk

Har du forståelse for utsagn som cup er cup, eller sånn er livet, vil du kanskje også ha forståelse for at statistikk aldri blir noe annet enn statistikk.

To fagmiljøer som er enige om hva som er god statistikk publiserer altså noe som publikum trolig oppfatter som en klarere fasit, enn hva tallene er ment som. Med byggeboomen vi for tiden er vitne til, skjer det trolig en betydelig standardheving blant boligene som selges. Ettersom ingen av statistikkprodusentene korrigerer for denne, er trolig den siste tids målte prisvekst overestimert, på fagspråket, og neppe gyldig for brukte boliger.

Dermed kan folk som sitter med brukte boliger ikke uten videre regne med å ta del i prisveksten som boligpris-statistikkene viser. Men dette betyr ikke at statistikken lyver, i den forstand at produsentene forsøker å føre oss bak lyset.

Det betyr heller simpelthen at statistikk er statistikk.

Trykk her og regn ut hva DIN bolig er verdt akkurat nå!