Aksept av bud? Ikke nødvendigvis.  Foto: Finn.no/Sand Nilsens mobillogg
Aksept av bud? Ikke nødvendigvis. Foto: Finn.no/Sand Nilsens mobilloggVis mer

Når er et bud egentlig akseptert?

Se hvor galt budrunden kan gå ...

En tid tilbake var Geir Sand Nilsen i en budrunde med Krogsveen. Fordi han var opptatt på jobb, tok han budrunden på SMS, forteller han til DinSide.

Det skulle han ikke ha gjort.

Sand Nilsens opplevelse av budrunden var at han først trodde han og samboeren hadde fått tilslag på boligen - til tross for at noen andre hadde lagt inn et høyere bud. Årsaken? Sand Nilsen kunne være med på tidlig overtakelse.

Men det han trodde var meglers aksept av budet, ble trukket tilbake på grunn av SMS-krøll.

Slik vinner du budrunden

Her er et utdrag fra Sand Nilsens mobillogg:

12.33:
Sand Nilsen: 5.150.000. Frist kl 13:00
Megler: hehe.. forskjellige strategier ute og går.. mottatt

12:59:
Megler: Nytt bud 5.200.000 til 1315

Megler: Hvis 12.09 2013 er ok for deg som overtakelse så har du fått deg ny bolig for 5.150.000,- Mvh (megler) Krogsveen

Sand Nilsen: Vi går for det. 12.09 er ok. Ringer senere i dag når ute av møte. 1-2 timer. Ok.

Megler: De rakk å legge inn bud før fristen og før jeg fikk svar fra deg, ringer du meg?

Megler og Sand Nilsen snakker på telefon, og han blir med i videre budrunde. Budrunden går til slutt for høyt, og en annen budgiver vinner budrunden. Her kunne saken egentlig vært avsluttet.

Men måten budrunden ble gjennomført på skurret for Sand Nilsen og han ba om å få se budloggen.

– Jeg mente at jeg hadde fått tilslag på boligen 12.59, og synes det var rart at megler plutselig skulle gå tilbake på det, sier Sand Nilsen til DinSide.

SMS gjelder som bindende avtale

SMS-krøll

Det er kanskje ikke så rart de var uenig. Budloggen, meglers mobillogg og Sand Nilsens mobillogg stemmer ikke overens. Ifølge Krogsveen ble de to SMS-ene fra megler som Sand Nilsen mottok 12.59 sendt i omvendt rekkefølge. Det var altså ikke et tilbud om aksept av Sand Nilsens bud om han kunne overta tidlig, men rett og slett teknologikrøll.

Hvem som har rett, hvilken logg som er feil, og hvor det har oppstått problemer er umulig for oss å si - men det viser unektelig hvor galt det kan gå. Saken er til behandling i Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.

Men kan man ikke uansett si at SMS-en fra megler var et tilbud med en overtakelsesdato, som Sand Nilsen aksepterte?

– Nei, dette er ikke et tilbud, ikke i den sammenhengen, sier Cathrine Wæraas Temmerud, direktør for fag- og kompetanseutvikling i Krogsveen til DinSide.

Sammenhengen er altså at det kom inn et høyere bud etter SMS-en ble sendt, og at Sand Nilsen mottok SMS-ene i feil rekkefølge.

Ifølge Wæraas Temmerud kunne SMS-en fra megler anses for å være et tilbud, dersom det ikke i mellomtiden hadde kommet inn et høyere bud. Ordlyden i SMS-ene mellom megler og Sand Nilsen slik de er i Sand Nilsens mobillogg kunne vært godkjent som enighet om et salg, men i denne settingen, fordi det var kommet inn et annet bud etter sms der Sand Nilsen fikk beskjed om at boligen var hans, er det ifølge Krogsveen altså ikke det.

Krogsveen er forøvrig en av meglerkjedene som er lengst fremme med bruk av ny teknologi. Allerede i 2007 lanserte de budrunder på nett, og meglerkjeden aksepterer MMS med bilde av budskjema.

– Bruk telefon!

Mye av forvirringen kunne vært unngått dersom Sand Nilsen var tilgjengelig på telefon, ifølge Wæraas Temmerud. Budrunden med Sand Nilsen stort sett ble gjennomført på SMS etter hans ønske, fordi han var travel på jobb.

– Det er viktig å være tilgjengelig, sier Wæraas Temmerud, til DinSide. For at andre skal unngå å havne i samme situasjon, anbefaler hun at man er tilgjengelig på telefon i en budrunde.

Hun peker på at man som budgiver signerer på følgende når man legger inn første bud (Standardformuligeringer fra Norges Eiendomsmeglerforbund):

    "Normalt kreves at budgivers første bud inngis skriftlig til megler. Senere endringer i budet inngis imidlertid ofte muntlig. Slike endringer bør ikke skje per e-post, sms-melding eller tiltelefonsvarer, da risikoen for at denne type meldinger ikke kommer frem i tide, er større enn ellers."
Likevel foregår svært mange budrunder fortsatt på SMS. Dette gjelder de aller fleste eiendomsmeglere.

Har dere vurdert å endre praksis i etterkant av denne saken?

– Nei. Men vi oppfordrer alle til å være tilgjengelig på telefon.

Hun peker også på at det fra nyttår kommer nye regler om skriftlige budrunder.

Muntlig eller skriftlig?

Ifølge Thomas Bartholdsen i Forbrukerrådet er den muntlige budgivingen årsaken til de aller fleste tvistene i forbindelse med budrunder.

– Problemet er da at det står ord mot ord, sier Bartholdsen til DinSide, og peker på at Forbrukerrådet lenge har kritisert at meglerbransjen holder på telefon som foretrukket kommunikasjonsmiddel.

Ikke bare dreier det seg om millionhandler, for de aller fleste forbrukere er det snakk om det dyreste de noensinne kommer til å kjøpe - men Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester forholder seg ikke til muntlig kommunikasjon.

Forbrukerrådet vil ikke kommentere denne saken spesielt, siden den er i behandling i reklamasjonsnemnda. Men hva anbefaler de boligkjøpere å gjøre for å unngå å havne i samme situasjon?

– Skal du kjøpe gjennom megler eller advokat, anbefaler vi at du forholder deg til dagens regler, nemlig at man inngår muntlig avtale, som senere bekreftes skriftlig, sier Bartholdsen.

Han oppfordrer imidlertid alle som er urolige eller opplever at det er noen spesielle omstendigheter i budrunden, å be om skriftlig bekreftelse på mail. Du kan også be andre om å høre inn på samtalen, eller ta den opp.

Til tross for at teknologikluss rotet til budrunden her, fastholder Nilsen at en skriftlig budrunde, det være seg på SMS eller e-post, er å foretrekke.

– Det som skjer skriftlig, er lett å spore. Vi hadde en samtale i midten av SMS-utvekslingen, og er ikke enige om innholdet i denne. Det som er sant, er jo at ingen husker eksakt og ordrett hva som ble sagt, så det er vanskelig å etterprøve. For å kunne gjøre det med en telefonsamtale, må man ta den opp, sier Sand Nilsen.

Sjekk Forbrukerrådets beste tips til budrunden

Nye regler fra nyttår

Snart skal det imidlertid bli lettere å unngå konflikter i forbindelse med budrunder.

– Finansdepartementet har fastsatt nye regler som krever skriftlig dokumentasjon av budrunden fra nyttår. Dette er et stort steg i riktig retning, sier Bartholdsen.

Skriftlig betyr imidlertid ikke nødvendigvis bruk av penn og papir. Elektronisk sporbare budrunder vil også godkjennes. – Vi opplever interesse både fra IKT-miljøer og fra meglerhold for å utvikle løsninger som er trygge og enkle å forholde seg til for forbrukere, sier Bartholdsen.

De nye reglene er også noe bransjen ser frem til, ifølge Wæraas Temmerud. – Det blir enda strengere regler, i forhold til tidsfrister, budstørrelser og forbehold. Og det vil også være krav til mottakelsesaksept, altså at megleren skal bekrefte at han har mottatt budet.

Les også: Slik forklarer Sand Nilsen historien på sin egen blogg.