Når boligmarkedet krasjer

Hvor bor du "sikrest" den dagen boligmarkedet krasjer?

Ingenting varer evig. Og selv om prisveksten på boligmarkedet ser ut til aldri å ta slutt, vil den nok gjøre det en dag. I alle fall for en stund.

Men hvor og hva er det sikrest å eie, den dagen bunnen faller ut av markedet?

Og hvor risikerer du i verste fall den største andelen av sparepengene dine?

Store forskjeller

Ser man på statistikken fra bunnåret 1992 og frem til i dag, er det tydelige forskjeller på hvor lukrativt boligmarkedet har vært.

Tabellen under viser at man i snitt ville hatt en prisvekst på 253 prosent om man hadde eid en enebolig fra 1992 til i dag. (Dette gjelder da snittpriser for hele landet). Hadde man i stedet eid en delt bolig, ville prisveksten vært 302 prosent. Og hadde valget blitt en leilighet i 1992, ville prisveksten vært formidable 382 prosent:

Prosentvis vekst per boligtype 1992-2007
BoligtypePris per kvm. i 1992Pris per kvm. i 2007Prosentvis vekst
Enebolig470016600253 %
Delt bolig520020900302 %
Leilighet620029900382 %
Kilde: NEF, EEF, Finn og Econ.


Deler man vekstratene i forhold til hvor boligen ligger, blir forskjellene enda mer markante. Den nederste tabellen viser at boligmarkedet i Hedmark, som har hatt den laveste prisveksten av alle områder, har økt med 208 prosent i perioden 1992-2007. Til sammenlikning har boligmarkedet i Bergen økt med fantastiske 486 prosent:

Tre på topp - og tre på bunn. Vekstrater 1992-2007
By/områdeVekst i % 1992-2007
Hedmark208
Oppland uten Lillehammer212
Oppland219
Stavanger404
Hordaland462
Bergen486
Kilde: NEF, EFF, Finn og Econ


Fallhøyde

Men spørsmålet er altså: Hvor er fallhøyden størst, om det kommer et krakk - både i forhold til boligtype og geografisk beliggenhet?

- Jeg tror at de boligtypene som vil merke den største nedgangen, dersom prisene skulle falle, vil være leilighetene i sentrum av storbyene, og da spesielt Oslo, sier sjeføkonom i Prognosesenteret, Kjell Sennesett.

Hvor krakker det - først og størst? Bildeillustrasjon: Per Ervland. Vis mer


Sennesett mener til og med at man kan være enda mer nøyaktig:

- Det vil nok særlig være de aller minste leilighetene som vil merke en nedgang, sier han.

Ifølge sjeføkonomen er det allerede tegn på at de dyrere boligene merker en utflatning i prisene.

- De boligene som ligger over et prisnivå på 5-6 millioner kroner, merker allerede at det er liten eller ingen vekst i prisene, sier han.

Prognosesenteret regner med en nedgang i prisveksten fra slutten av 2007, og inn i 2008 og 2009.

Erling Røed Larsen, forsker i Statistisk Sentralbyrå, er enig i at det er de små leilighetene som har størst risiko.

- I en tidligere undersøkelse fant vi at noen typer objekter (små leiligheter) var mer volatile i pris enn andre typer (store leiligheter). Vi tror dette er generaliserbart, fordi en hovedteori innenfor økonomifaget er at det er en sammenheng mellom avkastning og risiko. Den sier at for at en skal kunne forvente høyere avkastning, må en akseptere høyere risiko. Dette finner vi mye støtte for i empiri og i litteraturen, sier Røed Larsen, og legger til:

- I klartekst: Alt annet likt, så tror vi at de områdene, objektene og typene som har hatt størst prisstigning, også kan få den største korreksjonen.

Ikke helt sikkert

Men Larsen fremhever samtidig at det er en rekke forbehold rundt dette:

- Ovenstående betraktninger er bare hvis alt annet er likt. Og der er det ikke nødvendigvis. Det er nemlig i hovedsak tre grunner til prisøkningene i Norge. For det første prisøkninger på grunn av et skift i etterspørselen på grunn av fundamentale forhold. For det andre et skift i etterspørselen på grunn av et ønske om og tro på kapitalgevinst, og for det tredje på grunn av tregheter på tilbudssiden om å svare på etterspørselsskiftene. Og dette er viktig. Hvis en prisøkning et sted og for en type bolig kommer på grunn av et skift i etterspørselen (eksempelvis etter små leiligheter), så forventer vi ikke en like stor korreksjon, forklarer han.

Røed Larsen mener likevel at det ofte er de små leilighetene i sentrale strøk som er interessante for investorer, noe som vil tale for at disse vil være mer utsatt for priskorreksjoner, når investorene ikke lenger tror på høy kapitalavkastning.

Bekrefter teorien

Snur vi oss mot naboene våre i sør, kan vi få en pekepinn på hva som skjer når boligmarkedet roer seg ned For i Danmark har veksten i boligmarkedet vært avtagende det siste året. Det viser ferske tall fra Realkreditrådet som ble lagt frem forrige tirsdag.

I hele landet har nemlig eneboliger og rekkehus hatt en vekst på 13,6 prosent fra 1. kvartal 2006 til 1. kvartal 2007. Til sammenlikning har leiligheter bare hatt en vekst på 3,5 prosent. Og i et hett boligmarked, er det jo vanligvis leilighetene som stiger mest.

Men i noen områder har prisveksten til og med vært negativ i denne perioden. Verst har det vært for leiligheter i København, der prisveksten har vært -7,7 prosent. I Århus (Danmarks neststørste by) var prisveksten -3,5 prosent det siste året.

I andre større byer (Aalborg, Esbjerg, Odense og Randers), har leilighetene imidlertid fortsatt å øke i verdi - med rundt 10 prosent.

Selv om det danske boligmarkedet ikke direkte kan sammenliknes med det norske, er det nok ikke umulig at man kan dra noen sammenlikninger likevel. For dansketallene viser oss, at et fallende boligmarked ofte vil vise seg først der prisene har steget mest - altså i leilighetene i de aller største byene.

Sennesett har en god forklaring på hvorfor prisene er begynt å falle i Danmark, og ikke i Norge ennå.

- Danmark er ferdigsentralisert, og det er ikke Norge. I Danmark er det for mange boliger nå, i Norge er det fremdeles for få, avslutter han.

Tilbake til risikoen for et krakk: Har man eid leiligheten sin lenge, er det jo ingen "fare". I alle fall om man har tenkt seg å bli boende, vil betydningen utelukkende være på papiret. Problemet oppstår dersom man kjøper seg inn i boligmarkedet første gang på høyden - og kanskje må selge til en lavere pris senere, fordi man ikke har økonomi til å bli boende. Da oppstår risikoen for å tape penger.

Er man en skikkelig luring, kan man jo forsøke å time det slik at man selger sin storbyleilighet rett før krakket, og kjøper en "mer sikker" enebolig. Men når prisene begynner å stige igjen, vil det selvsagt være naturlig at det igjen er storbyleilighetene som får oppleve den største prisoppgangen. Og avslutningsvis: Vi vil selvsagt ikke oppfordre noen til slik spekulasjon - dette er rene teoretiske betraktninger!

Kilder: NEF, EFF, Finn, Econ, SSB, Prognosesenteret og danske Realkreditrådet.

Relevant om boligpriser: