Nå kan du gjøre boligkupp

DYPDYKK: Både kjøpere og selgere av bolig bør som vanlig forberede seg på prisnedgang i høst. Her er våre råd.

Siden vi meldte i fra om det ventede boligprisfallet i 2002 - og fikk rett - har vi et par ganger hvert år skrevet hva vi tror vil skje med boligprisene på kort sikt. Dette som en service til våre lesere, som både er kjøpere og selgere i dette underfundige markedet.

Sjekk hva boligen din er verdt

Og så lenge vi har skrevet, har vi såvisst ikke vært blant dem som har snakket boligprisene verken ned eller opp, eller spekulert på sviktende grunnlag.

Under den vanvittige rykteflommen for to år siden, sa vi klart fra om den grenseløse usannsynligheten ved boligkrakket som den gangen ble "spådd" av flere.

Det er boligmarkedets lov at prisveksten avtar ut over året.Illustrasjon: Per Ervland Foto: Illustrasjon: Per Ervland Vis mer


Helt siden rentefallet i 2002 har vi uttrykt tydelig at vi kunne vente en sterk prisoppgang i boligmarkedet. Ikke minst har vi begrunnet prognosene våre med rimelig relevante fakta om norsk økonomi.

Regn ut: Så mye kan du låne

Først i det aller siste har vi begynt å si i fra om at tidene med prisvekst på 10 - 15 prosent i året sannsynligvis er over nå.

Grunnen til at vi tror dette, er at de forventede kostnadene ved å finansiere én kvadratmeter bolig tar i dag en like stor andel av lønna som det gjorde før rentenedgangen i 2002. Allerede i mars meldte vi om dette. Les våre beregninger fra mars.

Og vi har fremdeles våre ord fra årsskiftet i behold. Hittil i år har boligprisene økt med over 12 prosent fra fjorårets nivå, det vil si en prisvekst i samme område som i fjor, i tråd med våre prognoser.

Eie eller leie? Få svaret her

I fall våre lesere ikke fikk det med seg i mars, skriver vi det tydelig én gang til i dag:

Vi har nå all grunn til å tro at boligprisene snart vil nå et "tak". Dette betyr på ingen måte at vi kan vente noe som helst slags priskrakk, men simpelthen at de siste årenes ekstremt sterke prisvekst er en saga blott. Prisene vil trolig stige mindre i fremtiden enn de har gjort de siste årene.

Særlig siden 2002 har prisstigningen på en kvadratmeter bolig vært nærmest stratosfærisk høy - over 15 prosent årlig, ifølge eiendomsmeglernes (ECONS) statistikk. Det vi konkret ser for oss, er at prisveksten i årene fremover vil anta mer normale dimensjoner, det vil si mellom fem og ti prosent, selvsagt avhengig av lønnsvekst og andre viktige faktorer for husholdningenes økonomi.

Et ørlite første skritt i denne retningen leste vi om 1. juni, da eiendomsmeglernes statistikk viste en marginal nedgang i prisene fra april til mai i år.

DinSides tro på at vi i månedene fremover vil høre og lese mye om et nervøst boligmarked forsterkes av alt vi vet om årstidene i boligmarkedet - og det er ikke lite:

Årstidene i boligmarkedet
År:1. kvartal:2. kvartal:3. kvartal:4. kvartal:
1995+ 3+ 5-1-1
1996+ 5+ 4+ 1+ 3
1997+ 7+ 3+ 10
1998+ 11+ 5- 4- 2
1999+ 6+ 7+ 2+ 1
2000+ 8+ 6- 3- 1
2001+ 4+ 30- 1
2002+ 7+ 3- 2- 2
2003+ 3003
2004*ikke tilgj.+ 1+ 2+ 2
2005+ 4+ 2+ 2+ 2
2006+ 3+ 6+ 6+ 3
2007+ 3+ 2**--
Prosentvis prisstigning fra forrige kvartal. Nominelle priser. Kilde: ECON Analyse og Norges Eiendomsmeglerforbund. *Fra 2004 er veksttallene beregnet etter justeringer i ECONs statistikk. **Basert på prisdata for april og mai 07


Statistikken over boligprisenes utvikling kvartal for kvartal de siste tolv årene viser tydelig at kvadratmeterprisene øker mest i årets første halvdel. Andre kvartal er tendensen at prisene øker noe mindre enn i første, mens årets tredje og fjerde kvartal er mindre gunstige, sett med en kortsiktig investors øyne.

Tendensen i den årlige boligprissyklusen er i grove trekk svært klar, mens rentenivået i Norges Bank har variert mellom å være oppadgående, nedadgående og stillestående i hvert enkelt år.

Ingen av årene har prisene svingt helt likt, så hvilke prosentsatser vi vil se i løpet av månedene som er igjen av 2007, er helt umulig å anslå. Vi har likevel all mulig grunn til å tro at den nominelle prisveksten i 3. og 4. kvartal vil bli lav, og lavere enn 2 prosent.

Så hva kan du bruke all denne kunnskapen til?

Er du på boligjakt, kan dette være godt nytt, særlig hvis du kan tenke deg å sette tennene i et ikke helt kurant objekt, og er fleksibel med hensyn til hvilken bolig du vil ha.

De store gjennomsnittstallene forteller deg at det kan komme til å finnes en del nervøse selgere rundt omkring, noe du selvsagt bør utnytte, og gjøre en god handel.

Kule kjøpere belønnes

Har du bitt deg merke i en litt ukurant bolig - for eksempel med et visst oppussingsbehov, eller rett ved en barnehage, er det beste rådet at du signaliserer en mild interesse, og lener deg litt tilbake. Og bli for all del ikke besatt av tanken på at du må ha akkurat den boligen.

Gjennomsnittspriser i mai
Type boligPris per kvadtratmeter
(1000 kroner)
Enebolig17,5
Delt21,4
Leilighet30,0
Gjennomsnitt alle25,1
Kilde: Eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk mai07


Skriv deg opp på listen til megleren, og vent. Til din veiledning limer vi inn til høyre de gjennomsnittlige kvadratmeterprisene i mai i år, fordelt på boligtype, slik de er beregnet av ECON/Norges Eiendomsmeglerforbund.

Går lykken din vei, er det få som byr på boligen, og selgeren har ingen planer om å utsette salget. Jo lenger under gjennomsnittsprisen tilbudet går, jo bedre handel har du gjort.

Råd til selger

Er det du som skal selge den samme ukurante boligen, stiller saken seg selvsagt annerledes.

Men også her vet vi råd.

Er du selger, bør du ha klart for deg at sannsynligheten for en varig prisnedgang er praktisk talt null. Og den årlige prisoppgangen i årets første to kvartaler taler sitt klare språk, og gir deg håp.

Det kan faktisk vise seg svært lønnsomt å ha is i magen, også for selger. Er prisantydningen på boligen du skal selge på to millioner, vil det være mer lønnsomt å vente i over to år med salget, enn å senke prisen med 150.000 kroner. Les flere beregninger her.

Ta på rustning

Uansett om du skal være selger eller kjøper i løpet av høsten, bør du sannsynligvis ta på deg en slags psykisk rustning allerede nå.

Dette for å stå imot det som måtte komme av grunnløse spekulasjoner og historieløse skandaleoppslag, hvis prisutviklingen i boligmarkedet skulle få minustegn til høsten. Det siste er slett ikke utenkelig, når vi bare ser på fakta.

Det viktige for deg er jo å holde hodet kaldt, og gjøre rasjonelle valg - selv om resten av verden skulle gjøre sitt ytterste for å skyve deg mot panikkens avgrunn.