Mars 07: I år når vi boligpristaket

ANALYSE: Skal du kjøpe bolig i år, må du trolig senke forventningene til potensiell gevinst som følge av prisvekst. Det er flere tegn som tyder på at vi mot slutten av 2007 vil stange i boligpristaket.

Pristak

Når dette året er over, kan det se ut som om boligprisene vil være tilpasset det nye og lavere rentenivået vi har sett etter 2002, slik at det blir vanskeligere å finne rom i de tusen hjems budsjetter for å finansiere enda mye dyrere boliger.

Dermed har vi grunn til å forvente lavere vekst i boligprisene i årene etter dette, og at årlige vekstrater rundt ti-tallet snart kan være historie.

Det er viktig å merke seg at dette ikke betyr at det er grunnlag for å frykte noe "boligkrakk", i den forstand at boligprisene vil synke, men simpelthen at vi nå nærmer oss punktet hvor fordelene av et lavere rentenivå er blitt spist opp av høyere boligpriser.

Foto: Per Ervland Vis mer


Våre egne beregninger er ett av tre tegn som peker i retning av at vi vil stange i "pristaket" mot slutten av 2007.

Beregningene våre viser at hvis boligprisene stiger med 3-4 prosent fra prisnivået vi ser i februar i år, vil norske husholdninger måtte sette av en like stor andel av sine inntekter til forventede rentekostnader ved boligen, som de gjorde i februar 2002 - før renta begynte å synke.

Større andel?

De viktigste forventningene ved boligkjøp
februar 2002
Lønn per normalårsverk (SSB)320.300 kr  
Forventet rente *7,35 pst  
Pris 100 kvm bolig (NEF)**1.560.000 kr  
Forventet årlig rentekostad114.700 kr  
Rentekostnadenes andel av lønn35,81 pst  
*Effektiv rente ti-årige norske statsobligasjoner feb02+ 1 ppt til bankenes adm.**100 kvadratmeter til gjennomsnittlig kvadratmeterpris alle boliger feb02. Kilde NEF.


En kjøper av 100 kvadratmeter bolig i februar 2002 måtte regne med at cirka 35,8 prosent av en normallønn ville gå med til å dekke renter, hvis boligen var fullt ut gjeldsfinansiert.

Det er slett ikke sikkert at grensen for denne kjøperens vilje til å betale for å bo går nøyaktig ved denne andelen av lønna, og slett ikke i dag, fem år senere. De siste årene har nemlig nordmenns lønnsvekst vært mye høyere enn prisstigningen. Dermed kan man opprettholde det samme forbruket som i 2002 med en mindre andel av lønna, og følgelig bruke en større andel av den til bolig uten å redusere forbruket.

Det som imidlertid er ganske sikkert, er at renteandelen av lønna i 2002 kan være en pekepinn på når boligprisene har tilpasset seg det nye og lavere rentenivået. Når de forventede rentekostnadene tar en like stor andel av husholdningenes inntekter som før renta gikk ned, har boligprisene økt så mye at fordelene av rentereduksjonen er blitt "spist opp" av høyere boligpriser. Da er det nærliggende å tro at vi nærmer oss en prisvekst som i terminologien vil "flate ut", og anta mer normale dimensjoner enn vi har sett de siste årene.

Forventet rente

Forventninger ved boligkjøp
februar 2007
 Lønnsvekst 07
5,5 prosent
    
Forventet lønn per normalårsverk (SSB)396.786 kr    
Forventet rente*5,52 pst    
Pris 100 kvm bolig (NEF) **2.480.000 kr    
Forventet årlig rentekostad 136.900 kr    
Rentekostnadenes andel av lønn (prosent)34,50 pst    
* Effektiv rente ti-årige norske statsobligasjoner feb07+ 1 ppt til bankenes adm. **100 kvadratmeter til gjennomsnittlig kvadratmeterpris alle boliger feb07. Kilde NEF.


Hvis vi antar at brorparten av norske husholdninger verken er gale eller ute av stand til å innhente og bearbeide informasjon, men er både ansvarlige, opplyste og rasjonelle når de kjøper bolig, vil de gjøre sine boligkjøp etter å ha kalkulert med rentenivået som forventes på lengre sikt. Vi har derfor ikke beregnet rentekostnadene ut fra den til enhver tid gjeldende utlånsrente fra bankene, men lagt rentene på ti-årige norske statsobligasjoner til grunn i beregningene. Disse avspeiles jo i bankenes fastrentetilbud, og påvirker derfor boligkjøpernes forventninger.

Med gjennomsnittslønna i 2006 og boligprisene og renteforventningene i februar 2006, ga et tilsvarende boligkjøp en renteandel så lav som 26,2 prosent, noe som trolig beredte grunnen for den formidable veksten i fjorårets boligpriser. Prisene steg med 12 prosent i følge Statistisk sentralbyrå (SSB) og 18 prosent ifølge Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF).

Fortsatt rom for prisvekst

I februar i år står den samme boligkjøperen med nye boligpriser, nye renteforventninger, og ikke minst nye forventninger til lønnsnivå. Dersom boligkjøperen har de samme forventingene til lønnsvekst som SSB har i sin siste konjunkturrapport, det vil si 5,5 prosent, vil hun/han måtte budsjettere med at 34,5 prosentav lønna vil gå med til rentekostnader.

Er forventningene til lønnsvekst lavere, for eksempel 4 prosent, som i fjor, vil hun/han måtte regne med 35,0 prosent av årets budsjett til rentekostnader ved boligkjøpet.

Boligkjøpernes forventninger gir med andre ord fortsatt rom i budsjettet for økte boligpriser uten at det er nødvendig å prioritere bolig høyere enn man gjorde i begynnelsen av 2002. I år må boligprisene stige med ytterligere 3 - 4 prosent før denne grensen er nådd. Etter dette vil de økte boligprisene ha spist opp det som rentenedgangen har gitt i reduserte rentekostnader de siste årene.


Det er imidlertid flere ting som taler for at boligprisene kan stige mer enn 3 - 4 prosent i år. Det første er blitt nevnt - at den lave prisstigningen de senere årene gir husholdningene rom for å bruke enda mer på å bo. En annen faktor er at skattereglene i 2007 har gjort alternative spareformer mindre lønnsomme i forhold til bolig, noe som trolig fører til økt etterspørsel, særlig etter mindre boliger. Trykk her og les mer om hva vi mener virker på boligprisene..

Moment 2: SSB tror også på utflating

I Statistisk sentralbyrås siste konjukturrapport er prognosen at boligprisene vil øke med 10,7 prosent i år, for deretter å "flate ut" med årlig vekst i fem-prosents-klassen. I tillegg til lønn og rente har byrået lagt vekt på byggetakten for nye boliger.

- I våre analyser legger vi vekt på utsiktene for utviklingen i inntekt, rente og boligbeholdningen. Hvordan nybyggingen vil utvikle seg vil være influert av byggekostnadenes utvikling, men også disse andre faktorene som ligger bak boligetterspørselen og dermed boligprisene, påpeker Torbjørn Eika, som leder SSBs Gruppe for makroøkonomi.

- Det er åpenbart at forventninger spiller en stor rolle; forventninger til renteutviklingen, men også hvordan egen inntekt vil endre seg. Den sterke økningen i byggekostnadene vi har sett i det siste og kapasitetsproblemer knyttet til leveranser av byggevarer vil isolert sett bidra til å redusere nybyggingen og dermed trekke boligprisene opp, sier han.

Når boligmarkedet møter økt rente i virkeligheten, vil det få seg en lunken dusj, mener Torbjørn Eika i SSB Vis mer


Lunken dusj

Eika er rimelig sikker på at de gode tidene fortsetter og at spørsmålet i større grad er hvor høyt renta vil gå, men understreker at det som vanlig er usikkert hva fremtiden bringer.

- Renta er imidlertid en joker. Folk har tilpasset seg forventninger om renteutviklingen, og skulle renta bli mye høyere enn det, kan det komme mange selgere i markedet, og prisene kan gå ned. Vi tror imidlertid ikke at renta vil øke så voldsomt, samtidig som vi har tro på at folk har tilpasset seg fornuftig og tatt høyde for en økende rente, fortsetter Eika.

Han tror at den økende renta gjennom året vil vise seg å bli en - om ikke kalddusj - så en lunken en - som kan bremse økningen i boligprisene.

- En ting er forventninger om en noe høyere rente, men når den høyere renta faktisk realiseres vil den nok isolert sett trekke boligprisene ned. Boligprisene har steget betydelig gjennom de tre siste årene, og dette er et selvstendig argument for at prisveksten vil moderere seg framover, avslutter Eika.

Mindre lønnsomt

En tredje pekepinn på at boligprisene kan være i ferd med å nærme seg et slags "pristak", er at kapitalkostnadene ved en kvadratmeter bolig nå nærmer seg leieinntektene av den samme kvadratmeteren. Les mer her.

Lønnsomheten ved boligkjøp er dermed blitt lavere enn før. Dette gjør boligkjøp mindre lekkert for rene investorer, selv om de nok også vil bli påvirket av at skattefordelene ved andre investeringer er blitt lavere enn før.

Tre tegn

Dermed står vi igjen med at tre tegn, som er uavhengige av hverandre, peker i retning av at prisstigningen på boliger vil anta mer normale dimensjoner om relativt kort tid fra nå.

Hva slags konsekvenser kan så dette tenkes å få?

For boligkjøpere blir det enda viktigere enn før å ikke ha skyhøy gevinst av boliginvesteringen som noen slags forutsetning for kjøpet. Gitt at få boligkjøp i dag gjøres med kun profitt som motiv, vil imidlertid dette neppe påvirke prisene i særlig grad.

Private boligselgere vil trolig i det store og hele fortsatt selge på det tidspunktet som måtte passe dem.

En kan tenke seg én gruppe som vil bli påvirket av forventninger om lavere boligprisvekst på sikt: Entreprenørene, som vil bygge mindre nytt enn de ville ha gjort ved forventninger om fortsatt prisgalopp. Disse er imidlertid ikke alene om å påvirke boligprisene.

Et sted går det nemlig en grense til og med for hvor mye en nordmann er villig til å betale for å bo, selv om det har vært vanskelig å se den de siste årene.