Hvor lenge har du tenkt å bo her? Det er en avgjørende faktor hvis du vurderer å leie fremfor å eie.  Foto: Colourbox.com
Hvor lenge har du tenkt å bo her? Det er en avgjørende faktor hvis du vurderer å leie fremfor å eie. Foto: Colourbox.comVis mer

Lønner seg ikke å leie

Skal du kjøpe bolig nå, er markedet trolig på din side.

For mange som skal anskaffe bolig, er leie av bolig et reelt alternativ til kjøp av bolig. Men økt rente på boliglånet har skutt fart i leiemarkedet, og leieprisene har steget kraftig de siste månedene. I et marked der leieprisene stiger og boligprisene synker kan man spørre seg hvor lønnsomt det er å leie - selv med høy boliglånsrente. Vi har regnet på saken.

Hva er din bolig verdt akkurat nå? Sjekk boligtakstkalkulatoren

Forvirrende informasjon

I forrige uke skrev Aftenposten.no at det er ulønnsomt å kjøpe leilighet i Oslo. En toroms leilighet på 55 kvadratmeter til 1,9 millioner, og et boliglån på 6,6 prosent rente er lagt til grunn for deres regnestykke. Å leie en tilsvarende leilighet vil ifølge Aftenposten.no koste 109.000 kroner i året, altså i overkant av 9.000 kroner per måned.

Regn ut: Så mye kan du låne

Putter vi disse dataene inn i vår eie eller leie-kalkulator, finner vi at du kan betjene et avdragsfritt lån på inntil 2.217.789 kroner for de samme månedlige utgiftene. For dette kan du kjøpe deg en leilighet på cirka 64 kvadratmeter. Kalkulatoren tar hensyn til fordelsskatten, vann- og kloakkavgiften, vedlikehold og forsikring. Kalkulatoren tar ikke hensyn til kostnader ved kjøp og salg av bolig.

Eie eller leie? Her finner du selve kalkulatoren

Den sterke stigningen i leieprisene og tilsvarende fall i boligprisene har altså gjort det mer lønnsomt å kjøpe bolig. På ett punkt har Aftenposten imidlertid rett: Verdien av boligen når du skal selge den er helt avgjørende for investeringens lønnsomhet. Det samme er renten på boliglånet. Det er fremtidens rente- og boligmarked som bestemmer din skjebne. Men nesten enda viktigere: Hvor lenge skal du bo der?

Vi har derfor regnet på følgende eksempel:

Du trenger et nytt sted å bo og ser for deg å bo der i cirka tre år. Du ser på leiligheten i eksempelet ovenfor og lurer på om det vil lønne seg å kjøpe eller leie denne. Prisen er fortsatt 1,9 millioner kroner, mens antatt leiepris for en tilsvarende leilighet er 109.000 kroner i året.

Les også: Vanskeligere å få lån i norske banker

I tillegg legger vi følgende data til grunn:
  
Kjøpspris leilighet1 900 000
(Ligningstakst leilighet)(250 000)
Leie for tilsvarende leilighet i ett år109 000
Lån (avdragsfritt)1 600 000
Nominell rente6,6 %
Etableringsgebyr lån1 000*
Tinglysningsgebyr skjøte1 548
Tinglysningsgebyr pantobligasjon1 935
Forsikringspremier 1. år (dekkes at utleier ved leie)2 000*
Offentlige avgifter inkl. eiendomsskatt 1. år5 000*
Diverse kostnader 1. år (dekkes av utleier ved leie)2 000*
Skattesats nettoinntekt28 %
Dokumentavgift47 500
*Omtrentlige satser


Banken finansierer 1,6 millioner av lånet, mens 300.000 kroner må skaffes til veie av kjøper. Vi tenker oss at kjøperen må finansiere med egne midler ved kjøpstidspunktet:



Egenandel lån + dokumentavgift + div tinglysningsgebyr + etableringsgebyr lån

Du investerer altså 351.703 kroner ved kjøp av leilighet. Vi tenker oss videre at leiebeløp og alle kostnadsposter stiger med 2 % per år i treårsperioden. Lånet er et fastrentelån, og lånerenten er konstant i tre år. Den årlige renten vil utgjøre 105.600 kroner. Renten er fradragsberettiget, og etter skatt vil derfor lånet koste låntakeren 76.032 kroner.

Dermed kan vi sette opp følgende likviditetsbudsjett for de neste tre årene dersom du kjøper i stedet for å leie:

Likviditetsbudsjett:
År123
Spart leie109 000111 800114 036
- Rente etter skatt76 03276 03276 032
- Forsikringer2 0002 0402 061
- Offentlige avgifter5 0005 1005 202
- Diverse kostnader2 0002 0402061
Årlig besparelse23 96826 58828 660


Alle tre årene gir kjøpe-alternativet de minste utleggene. Men det interessante er selvsagt hvor mye leiligheten kan selges for om tre år. Kjøper du en leilighet, må du regne med å betale en månedlig sum i fellesutgifter/husleie. Denne summen kan variere mye og er ikke tatt med i regnestykket.

Når du selger leiligheten om tre år, betaler du provisjon til eiendomsmegler. I tillegg må du som selger betale kostnader til takstrapport og annonsering av leiligheten. Vi antar at de samlede kostnadene vil utgjøre ca 5 % av salgsprisen for leiligheten.

Kjøperen av leiligheten investerer 351.703 kroner. De tre årene gir investeringen et kontantoverskudd for år 1, 2 og 3 på henholdsvis kr 23.968, kr 26.588 og kr 28.670 +/- gevinst/tap ved salg av leiligheten. Det er ikke før man kjenner morgendagens boligpriser at man kan vite det endelige utfallet av regnestykket.

I vårt eksempel må prisen på leiligheten stige med minst 71.028 kroner for at eie-alternativet ikke skal være et tapsprosjekt. Da har vi ikke tatt hensyn til forventet inflasjon. Det krever at prisen på leiligheten stiger med 3,7 prosent på tre år, det vil si 1,25 prosent per år.

Men de 351.703 kronene kunne du i stedet satt i banken, la oss si til 6 % rente. Etter tre år gir dette en gevinst på 67.180 kroner. For at boliginvesteringen likevel skal lønne seg, må salgssummen opp i 2.038.208 kr. Dette krever en prisøkning på knappe 7,3 prosent på tre år, det vil si 2,4 prosent per år.

Merk at du må skatte av renteinntekter. Skattesatsen er 28 prosent.

Les også: Selge eller leie ut?

Hva tror vi om markedet?

Selv med en relativt kort tidshorisont (tre år) viser eksempelet at boligmarkedet ikke trenger å stige mer enn noen ganske få prosent for at det skal lønne seg å kjøpe bolig. Spørsmålet er hva vi kan vente oss i fremtiden.

Noen mener at prisene skal videre ned, andre mener vi har nådd bunnen fordi det voldsomme stemningsskiftet i boligmarkedet det siste halvåret kan være et tegn på at prisfallet vil være raskt unnagjort.

Ser vi på boligprisstatistikken til SSB, har boligprisene på landsbasis i gjennomsnitt økt med 10,46 prosent per år de siste syv årene (2000-2007).

Boligprisindeksen finner du her