Lønner det seg å kjøpe for å leie ut?

Boligpriser og renter faller. Er det business å kjøpe og leie ut?

Boligprisene har falt og rentene har falt. Inntil slutten av 2008 steg derimot husleiene sterkt. Så ville det idag være lønnsomt rett og slett å kjøpe en leilighet for å leie den ut?

Vi har sett på nærmere på to steder, Grünerløkka i Oslo og Trondheim sentrum. Begge steder er det et dynamisk leiemarked. Ifølge Oslo kommunes bedrift Boligbygg var utleieprisen for en toromsleilighet på Grünerløkka rundt 9.400 kroner i siste kvartal ifjor. Den typiske leiligheten skal da være på rundt 55 kvadratmeter.

En rask titt på leiligheter til leie på Finn.no tilsier at leienivået stadig ligger omtrent på det samme nivået.

LES OGSÅ: Er fastrenten lav nå?

Tre toroms på Grünerløkka

Vi finner tre leiligheter i denne størrelsen som er til salgs i det samme området. La oss tenke oss at vi kjøpte disse leilighetene ved å ta opp et lån, betalte fellesutgiftene og betjente lånet samt hanket inn husleien. Hva ville vi sittet igjen med - eller rettere sagt - hva ville vi manglet for å gå i null?

KALKULATOR: Eie eller leie?

Avdrag er sparing

I det første tilfellet går vi inn på Finansportalen.no og ser hva det ville koste å låne hele kjøpesummen i form av et annuitetslån.

Det er egentlig ikke helt korrekt å bruke annuitetslån, for det inneholder en avdragskomponent. Denne kan sees på som sparing. Etter 20 år - som vi søkte på her - vil vi ha betalt ned leiligheten til null. Det vil nok høre til unntakene at leietaker betaler også avdragene for oss, og tallene viser at vi sitter igjen med et etter forholdene stort kontantunderskudd hver måned. Vi må betale flere tusen kroner måneden for å sitte med leiligheten:

Kjøp og utleie m/avdrag - månedsregnskap
Stedm2Pris *)Fellesutgifter *)Annuitet **)Antatt leieBalanse
Dælenenggata 15, Oslo541.750.000- 3.015- 11.6209.400- 5.233
Sarsgate 31, Oslo541.750.000- 3.704- 11.6209.400- 5.924
Korsgata 24, Oslo501.690.000- 2.761- 11.1499.000- 4.910
*) I prisen inngår ikke eventuell fellesgjeld. **) I fellesutgifter inngår renter og avdrag på fellesgjeld.


Men hva med bare renter?

I utlandet heter det nå at bankene skal ha lært. I Storbritannia er det faktisk på tale med en lov som forbyr 100% lånefinansiering av bolig. Men i Norge får man fremdeles 100% finansiering, til og med med fem års avdragsfri periode til å begynne med.

Vi ser at dette - i begynnelsen - gjør regnestykket mye hyggeligere. Du kan sitte med en toromsleilighet på Grünerløkka med et kontantunderskudd på en skarve tusenlapp i måneden.

Kjøp og utleie u/avdrag - månedsregnskap

Sted m2 Pris *) Fellesutgifter *) Renter **) Antatt leie Balanse
Dælenenggata 15, Oslo 54 1.750.000 - 3.015 - 7.510 9.400 - 1.125
Sarsgate 31, Oslo 54 1.750.000 - 3.704 - - 7.510 9.400 - 1.814
Korsgata 24, Oslo 50 1.690.000 - 2.761 - 7.253 9.000 - 1.014
*) I prisen inngår ikke eventuell fellesgjeld. **) I fellesutgifter inngår renter og avdrag på fellesgjeld.


Tre toroms i Trondheim

Vi gjør den samme øvelsen i Trondheim. Her vil vi være nært sentrum, på Ila, Rosenborg eller Møllenberg.

Det slår oss at leieprisene, ihvertfall de som tilbys på Finn.no, er nesten like høye som i Oslo. En månedsleie på 8.000 kroner later til å være normalt for en leilighet tilsvarende dem på Grünerløkka. Det er heller ikke mye billigere leiligheter, så prosentvis blir avkastningen omtrent den samme.

Men uten avdrag, fant vi faktisk én leilighet i Trondheim som muligens hadde gitt et kontantoverskudd.

Kjøp og utleie u/avdrag - månedsregnskap

Sted m2 Pris *) Fellesutgifter *) Renter **) Antatt leie Balanse
Bynesveien 4, Trondheim 55 1.450.000 - 2.304 - 6.525 8.000 - 729
Innherredsveien 15, Trondheim 55 1.599.000 - 1.750 - 6.864 8.000 - 614
Repslagerveita 2, Trondheim 55 1.500.000 - 800 - 6.441 8.000 759
*) I prisen inngår ikke eventuell fellesgjeld. **) I fellesutgifter inngår renter og avdrag på fellesgjeld.


Farlig, men mulig

Vi antar at det kanskje ikke er helt enkelt å få 100% belåning når det kommer til stykket. Du skal nok vise frem soliditet og likviditet, som det heter. Men noen med den riktige dosen spillegalskap og en sterk tro på at boligprisene snart skal stige, kan foreta en frisk spekulasjon for en tusenlapp i måneden.

I andre enden av horisonten, som kan være 2012 eller noe slikt, ligger det et par hundre tusen i gevinst eller personlig ruin.

Skal du leie ut? Dette bør du tenke på

Som vi ser, er det ikke mulig å finne objekter som fullt ut betaler seg selv, hvor leietaker faktisk betaler lånet ned til null. På grunn av skattekilen mellom å leie og å eie bolig i Norge, vil nok dette aldri skje: Leietaker betaler leien med beskattede midler, mens eieren betaler renter med inntekter før skatt (siden han kan kan trekke fra rentene på selvangivelsen) og slipper fordelsbeskatning om han selv bor i leiligheten.

Skatt

I tabellene er det ikke tatt hensyn til skatt. Når du ikke selv bor i boligen, skal den regnskapslignes. Har du lån på utleieboligen, kan du trekke fra rentene,slik du kan av all gjeld. Netto husleie - husleie etter driftskostnader - er på den annen side skattepliktig.

I regnestykkene over er lånerenter og husleie omtrent samme beløp, så konklusjonen endres ikke om vi trekker inn skatt, selv om både de positive og negative beløpene blir lett mindre etter skatt.

Alt som kan gå galt, vil..

Smil videre: Om alle vi tror veldig hardt at boligprisene stiger, så kommer de til å stige. Foto: Istock Vis mer

Det er mange ting som kan gå galt med regnestykket over. Det farligste er naturligvis boligprisene. Folk klapper hverandre idag oppmuntrende på skuldrene og sier at "det er over nå". Nå skal prisene opp igjen. Men nesten alle de som smiler tappert eier selv bolig og har boliglån.





Renter og husleier

De fastrentesatsene som tilbys idag, gjenspeiler en tro på at rentene skal stige i årene som kommer. Vi tror ikke på noe særlig rentestigning i år, men i 2010 kan renten være på full fart oppover igjen.

Hos DinSide Bolig kan du laste ned husleiekontrakt - helt gratis!

Og husleiene har en tendens til å bevege seg motsatt av boligprisene. Når husleiene steg så kraftig i 2007 og 2008, var det fordi folk antok at boligprisene skulle falle. Folk som tror på prisfall, vil vente med å kjøpe. Kanskje solgte de den gamle boligen og belaget seg på å leie et par år til boligprisene nådde bunnen.

Leiers marked: Nå kan du prute på husleien

Når denne forventningen snur, vil folk si opp leiekontraktene og ønske å kjøpe igjen. Leieøkningen i 2007 og 2008 vil da bli reversert. Dette fallet begynte allerede i siste kvartal 2008.

Selge eller leie ut?