Lite lønnsomt med kjøp for utleie

Dårlig bankrente eller mindre er fortjenesten vi har funnet på et utvalg utleieboliger i markedet.

Det er et sikkert tegn på at boligprisene stanger i taket når det blir lite gunstig for investorer å sette penger i en utleiebolig.

Derfor har vi gjort noen lønnsomhetsvurderinger av fem tilfeldig utvalgte boliger annonsert i utleiemarkedet denne uken, og sett på inntektene de annonserte leieprisene gir i forhold til markedsverdien på de samme boligene.

Resultatene av vår undersøkelse kan faktisk tyde på at lønnsomheten ved å kjøpe for å leie ut er på hell. Legger man annonserte priser til grunn, vil en eier av en utleiebolig maksimalt kunne forvente et par prosent avkastning av den kapitalen som er bundet i boligen.

Denne maksimale avkastningen forutsetter at vedkommende er omfattet av reglene som fritar utleier for skatt av leieinntektene, det vil si bor i enebolig, to- eller flermannsbolig, og eieren bruker minst halvparten av boligen til egen bruk. Ved forretningsmessig utleie skattes overskuddet med 28 prosent, noe som reduserer lønnsomheten tilsvarende.

Reglene for skatt ved utleie av bolig finner du her.

Halvparten av denne tomannsboligen leies ut til tap. Foto hentet fra Finn.no Vis mer


Tomannsbolig Nordberg, Oslo

Denne utleieboligen har fire rom, er på 130 kvadratmeter pluss garasje. Annonsert månedlig leie er 14.000 kroner.

Anslaget på markedsverdien av utleieenheten har vi gjort ved å taste dataene inn i vår boligtakstkalkulator, som anslår salgsverdier med utgangspunkt i tilsvarende boliger i samme område som er lagt ut for salg hos Tinde.no og Finn.no. Denne metoden gir en salgsverdi rundt 5,8 millioner på objektet. Verdianslaget er svært høyt, men 40.000 kroner per kvadratmeter, som er et mer realistisk anslag, gir fremdeles 5,2 millioner i investert kapital, så vi holder oss til vår opprinnelig valgte metode.

Ifølge vår prisliste over dagens boliglånsrenter, vil 5,5 prosent være en fornuftig rente ved 100 prosent lånefinansiering av en bolig. Etter skatt, gir dette årlige rentekostnader av investeringen på Nordberg på 232.000 kroner.

Boligen er annonsert til utleie for 14.000 kroner måneden i ett år. Dette gir årlige leieinntekter før skatt på 168.000, og et tap på 64.000 kroner årlig (11 prosent av investert kapital) dersom vi tenkte oss et investeringsprosjekt som gikk ut på å kjøpe hele denne tomannsboligen, for å leie ut halve skattefritt.

Liten leilighet sentralt i Oslo

Noe bedre, men fortsatt svært beskjeden lønnsomhet finner vi ved en ettromsleilighet på 35 kvm i Prinsens gate i Oslo, annonsert til utleie for 9.000 kroner måneden.

Vår kalkulator anslår salgsverdien til 1.595.000 kroner, som gir årlige rentekostnader etter skatt på cirka 63.000 kroner. Hvis den annonserte leien oppnås i ett år får eieren en fortjenestemargin på maksimalt 45.000 kroner, det vil si 2,8 prosent før skatt av investert kapital. Vi må dessuten anta at en betydelig del av marginen vil gå med til å dekke løpende vedlikehold, felleskostnader, offentlige avgifter med videre.

I Møllegata i Larvik kan du leie 60 kvm for 8.500 kroner måneden inkludert strøm, ADSL og garasje. Foto hentet fra Finn.no
Vis mer


Må det skattes av leieinntektene, går marginen ned til anslagsvis 1 prosent.

Liten leilighet i Larvik

Når vi beveger oss ut av pressområdet Oslo, blir resultatene omtrent de samme. Boligtakstkalkulatoren anslår markedsverdien av 60 kvadratmeter i Larvik til 1,33 mill kroner.

Hvis den annonserte husleien oppnås, blir huseierens fortjenestemargin maksimalt 3,75 prosent av investert kapital - forutsatt at leieinntektene er skattefrie.

I Såvegen på Jessheim kan du leie en ettroms på 46 kvm med garasje for 8.000,- per mnd. Foto: Finn.no Vis mer


Jessheim og Bergen


Våre siste to objekter befinner seg i områder med moderat til høyt prispress i boligmarkedet.

For 60 kvadratmeter på Jessheim, nær Gardermoen, gir vår metode et verdianslag på cirka 1,5 millioner kroner, og fortjeneste før skatt på inntekt og løpende utgifter 37.000 kroner, det vil si 2,5 prosent av investert kapital.

En hybel i Skuteviken i Bergen gir denne minitestens høyeste margin - 3,9 prosent før skatt på inntekt - av en antatt verdi på 685.000 kroner. I vårt anslag har vi da ikke justert leieinntektene for at de inkluderer bredbåndstilknytning.

Leiers marked?

Hybelen på 25 kvm i Skuteviken i Bergen leies ut for 4.500,- inkludert bredbånd.Foto:Finn.no Vis mer

Av alle våre tilfeldig utvalgte objekter, er leiligheten på Nordberg i Oslo det største varpet for en leietaker.


- Dette er ikke en representativ utleiebolig. En investor i leiemarkedet vil heller velge små boliger med god funksjonalitet, påpeker Tor Arne Foss, partner i firmaet Utleiemegleren.

Foss er imidlertid lite overrasket over at vi har funnet beskjeden lønnsomhet hos de øvrige og mer representative utleieobjektene.

- Leieprisene har på ingen måte holdt tritt med eiendomsprisene. De siste fire årene har utleieprisene økt med 18 prosent, mens salgsprisene på eiendom har økt med nærmere 70. Når enkelte investorer fortsatt kjøper for utleie, skyldes det mer langsiktige lønnsomhetsbetraktninger, sier han.

Blant årsakene til den lave veksten i leieprisene nevner han at husleie ikke er fradragsberettiget i selvangivelsen.

- Dette gjør jo at det for en stor grad er reallønnsveksten som avgjør betalingsviljen til leietakere, avslutter Foss.

I tillegg kommer..

En gevinst ved boliginvesteringer som vi ikke har tatt hensyn til i beregningene ovenfor, er naturligvis skatterabatten for folk som er i posisjon for formuesskatt. Ved investering i bolig fremfor blant annet banksparing, reduseres den skattbare formuen med minimum 70 prosent.

Les mer om skatterabattene her.

Vi har heller ikke forutsatt noen verdiøkning på boligene. Skulle denne vise seg å bli skyhøy de neste årene, vil lønnsomhetsvurderingene selvsagt få en annen karakter. Hvor stor den videre prisveksten vil bli med de knappe marginene investorer må se for seg i nærmeste fremtid, er imidlertid et stort spørsmål - ikke minst på grunn av sentralbankens planlagte renteøkninger, som vil sende lønnsomheten ved kjøp for utleie enda lenger ned.

Hva er DIN bolig verdt akkurat nå? Sjekk her!