Lager kaos for festerne?

Kommentar: Det ser ut som om boligmarkedet tviler på om grunneierne har noen sak. Det skal grunneiere være glad for.

Er det ekspropriasjon å begrense hvor mye en festeavgift kan økes?

Dette er blant kjernespørsmålene som Høyesterett skal vurdere denne uken.

To av de tre sakene som tas opp gjelder nemlig tomtefestelovens bestemmelse om at festeren har rett til å forlenge en festekontrakt på samme vilkår som før etter at kontraktstiden er utløpt.

Saksøkerne hevder at denne bestemmelsen er i strid med Grunnlovens forbud mot ekspropriasjon uten full erstatning.

Les mer om sakene her

Elisabeth Realfsen er journalist i DinSide Økonomi. Foto: Wenche Hoel-Knai Vis mer


Full frihet

Det helt motsatte alternativet til å ha dagens bestemmelse om forlengelse, kunne teoretisk være å la avtalepartene reforhandle pris på fullstendig fritt grunnlag hver gang en festekontrakt utløp.

I så fall ville handlingsrommet blitt betydelig større for grunneieren enn i dag: Grunneieren ville kunne få gleden av å være privat monopolist fullt ut.

Riktignok sier loven at festeavgifter ikke kan settes urimelig høyt i forhold til andre i samme område, men skulle disse også være i rakettfart oppover, ville det nesten ikke være grenser for hvilket nivå den reforhandlede grunnleien kunne komme på.

Vi tenker for eksempel på store områder hvor én grunneier i sin tid har opprettet en stor mengde festekontrakter, som utløper samtidig. Områder der det slett ikke opprettes nye festekontrakter, for eksempel i tettbygde bystrøk, vil heller ikke ha noe opplagt grunnlag etter loven for å sette noe tak for hva som er rimelig leie.


Dyrt å flytte

For å unngå overgangskostnadene ved å flytte, ville festeren - som har boligen sin bastet og bundet til grunneierens tomt - i teorien være villig til å betale inntil et beløp som tilsvarte flyttekostnadene (bl.a. 2,5 prosent dokumentavgift, 2 pst meglerhonorar pluss andre flyttekostnader) hvert år, for fortsatt å kunne benytte tomten. Dette ville nemlig bli billigere enn å flytte til et annet tilsvarende hus.


Konkurranseloven forbyr samarbeid som begrenser konkurransen og misbruk av dominerende stilling, men det finnes ingen hjemler i norsk lov som uttrykkelig forbyr private monopoler, eller som setter generelle forbud mot hvilken pris en monopolist kan kreve for sine produkter.

Vanlig grensesetting

I stedet setter lovverket grenser for monopolister på mer målrettede måter, for eksempel i patentlovgivningen, hvor et patent beskyttes mot konkurranse i en viss tid, og - i alle fall i prinsippet - i dagens tomtefestelov, med forbudet om urimelig høy leie. Dette er en ganske normal form for problemløsning i samfunnet vårt.

Vi tillater oss derfor å tvile sterkt på at Høyesterett med noen selvfølgelig mine kan konkludere med at det er ekspropriasjon man kan kalle det når avtalefriheten begrenses når festekontrakter skal fornyes.

Skulle vi ta fullstendig feil, vil de nærmeste årene for alle bolig- og hytteeiere med festekontrakter som snart utløper kunne bli nokså stressende.

Hver enkelt må i så fall begynne umiddelbart å lage sin egen database over festetomter i nærområdene som kan kaste lys over hva som vil bli ansett som rimelig leie.

Nivået hver enkelt kommer fram til vil være fullstendig tilfeldig fra tomt til tomt, avhengig av hvor mange festetomter det er i nabolaget, og om de har én eller mange eiere.

Vil nye festetomter ligge brakk i fremtiden? Foto: Amir Darafsheh/amirhd Vis mer


Pandemonium?

Skulle du være riktig uheldig, bor du i et område med mange ubebygde tomter rundt deg, hvor nye grunnleier fastsettes i dag, og hvor prisen gir en forrentning av råtomtens markedsverdi - helt uten bygning og andre heftelser. I så fall, ville du kanskje til og med kunne oppleve ditt eget lille private boligkrakk, ettersom en ny og høyere avgift trolig ville få store konsekvenser for verdien av din bolig.

Andre festere med lengre tid før kontraktstiden utløper, kunne imidlertid slappe fullstendig av: Er det femti år til avtalen skal reforhandles, blir nåverdien av en ny leieavtale så liten og så usikker, at den ikke spiller noen som helst rolle.

Med andre ord - skulle saksøkerne få medhold i spørsmålet om ekspropriasjon, kunne det i verste fall utløse kaotiske forhold i boligmarkedet.

Det virker ikke som om noe kaos har rammet dagens boligmarked, selv om Høyesterett nå bruker fem dager til å vurdere blant annet ekspropriasjonsspørsmålet.

Og dette skal også fremtidige bortfestere være glad for. For hvis markedet virkelig tok konsekvensen av at grunneierne får det som de vil i høst, ville det kanskje aldri mer noensinne bli etterspørsel etter en ny festeavtale blant norske boligkjøpere.

Men foreløpig virker det som om kaos har uteblitt, og at markedet forholder seg rolig avventende til Høyesteretts dom - kanskje fordi det er flere enn oss som tviler på om saksøkerne egentlig har noen god sak?