<b>LES ALLE PAPIRER PÅ FORHÅND:</b> Du kan bestille prospekt fra nett på alle eiendommer, minst 48 timer før visning. Du bør lese all informasjon på forhånd, og undersøke forhold det er gitt <i>hint</i> om i takst eller selgers egenerklæring. Foto: OLE PETTER BAUGERUD STOKKE
LES ALLE PAPIRER PÅ FORHÅND: Du kan bestille prospekt fra nett på alle eiendommer, minst 48 timer før visning. Du bør lese all informasjon på forhånd, og undersøke forhold det er gitt hint om i takst eller selgers egenerklæring. Foto: OLE PETTER BAUGERUD STOKKEVis mer

Kjøpe bolig? - Se etter den «skjulte» informasjonen

Les papirene nøye på forhånd, og se spesielt etter den skjulte informasjonen i visningsdokumentene.

Mens boligeiere er interesserte i å få mest mulig for boligen sin når den skal selges, vil boligkjøpere gjøre et godt kjøp. Og i tillegg til kjøpssummen handler det minst like mye om å ikke kjøpe «katta i sekken».

- Nesten alle meglerkjeder snakker om «drømmeboligen», og det er omtrent det verste jeg ser, sier Thomas Bartholdsen, fagdirektør i Forbrukerrådet, til Dinside.

- Det er svært få boliger som faller inn under den kategorien. De aller fleste boliger som selges er helt alminnelige og hverdagslige leiligheter med to-tre rom, eller hus det er bygget tusenvis like av - og det er ikke noe drømmeaktig rundt det. Det er nesten alltid snakk om boliger med helt alminnelig standard, og nesten alltid noe som også er negativt, fortsetter fagdirektøren.

Her er Bartholdsens råd til hva du bør sjekke og hva du bør unngå, i bolighandelens hete øyeblikk:

#1: Dropp følelsene

- VIKTIGERE Å LESE ENN Å UNDERSØKE: Thomas Bartholdsen, fagdirektør i Forbrukerrådet, råder boligkjøpere til å lese all informasjon grundig, og spesielt takst og selgers egenerklæring. Foto: FORBRUKERRÅDET Vis mer


«Drømmeboligen» og andre superlativer som kan dukke opp i prospekter og markedsføring av boliger, snakker til følelsene dine. Og da bør du ifølge fagdirektøren passe på!

- Når man først kobler inn følelser, blir man mindre rasjonell, og det er lettere å bli dratt med i budrunden. Det er jo også derfor meglerne lager prospekter med så mye følelser, sier han.

- Men da bør man heller tenke at «denne boligene finnes det tusener av, som er like bra eller som er mye bedre enn denne», oppfordrer Bartholdsen.

#2: Tenk fremover

Det er dyrt å flytte. Derfor bør du tenke fremover og finne et sted som dekker ditt behov også mange år fremover i tid.

- Det er viktig at du kjøper en bolig du kan bli boende i flere år. Dersom det er en bolig du kun kan bo i, i to-tre år, er det sannsynligvis ikke lønnsomt å kjøpe, uttaler Bartholdsen til Dinside.

Ved flytting tilkommer det mange transaksjonskostnader: Meglerhonorarer, såkalt dokumentavgift, oppussing, flyttekostnader og kanskje doble boligutgifter mens du venter på salget. Mange har også opplevd at de fikk mindre da de solgte enn da de kjøpte, og den faren øker sterkt jo kortere du eier.

- Det summerer seg fort til noen hundre tusen, så man bør ha et visst tidsperspektiv og bli boende noen år, oppfordrer han, og legger til at det er viktig med et godt forarbeide:

- Hvor har du lyst til å bo, og hvilke behov har du to-tre år fra nå.

#3: Kjenn markedet

For å unngå å gå i budfella og ende opp med å by mye mer for en bolig enn du egentlig vil - eller å betale mer for en bolig enn den egentlig er verdt - bør du orientere deg godt i markedet og holde deg oppdatert på prisnivå i området der du ser på bolig.

HVA ER BOLIGEN DIN VERDT? Her kan du sjekke og få svar!

- Du bør skaffe deg en prisfølsomhet slik at du ikke blir dratt med for høyt i budrunder.

- Vi kan ofte se eksempler på enkelte boliger som er solgt til en veldig høy pris, og som er eksponert i media fordi megler vil fortelle om det. I noen slike tilfeller blir jeg lei meg på kjøpers vegne, sier Bartholdsen.

- Jeg er helt sikker på at kjøper kunne funnet en bolig som kunne gitt en tilsvarende god boligopplevelse til en lavere pris. Om du ikke vet hva en bolig koster i det området, kan du bli dratt med av andre, og risikerer å kjøpe noe som er flere hundre tusen dyrere enn en tilsvarende bolig, sier han, og understreker at dette kan komme veldig uheldig ut når du igjen skal selge boligen videre:

- Når du skal selge, risikerer du å få flere hundre tusen kroner mindre enn det du ga for den, med litt uflaks, uttaler han.

LES OGSÅ: Sjekkliste for visningen

#4: Les fakta og let etter hint!

Les all informasjonen som foreligger om boligen!

- Jeg vil nesten si at det er viktigere at du leser informasjonen du får enn at du undersøker boligen nøye i løpet av den halvtimen du er på visning! uttaler Bartholdsen.

- Dette er fordi hvis det er gitt en negativ opplysning i papirene, kan du nettopp ikke klage på det i etterkant, fordi papirene vil vise at du var informert . Derfor er det viktig å lese gjennom takst og selgers egenerklæring veldig kritisk, og være spesielt oppmerksom på hint, oppfordrer Bartholdsen. Men det som er negativt og som du enkelt kunne se på visningen kan du heller ikke klage på. Det er fordi brukte boliger selges «som de er», med de små feil og svakheter som naturlig finnes der.

Han forteller at dersom det eksempelvis er opplyst at «badet har sluk fra byggeår», eller en annen negativ opplysning er gitt - men hvor du ikke helt ser rekkevidden av hva kan bety - så kan du være ganske sikker på at dette vil bli brukt mot saken din dersom dette skulle vise seg å være alvorlig og du ønske å klage i etterkant.

- Juristene vil si at «her har du fått en opplysning». «Her er det antydet at dette er vanskelig», «her er det sagt at dette er problematisk». Ett eneste ord som kan tolkes negativt, kan koste deg flere hundre tusen i en reklamasjonssak, sier Bartholdsen. Og selvsagt vil de hevde at det var påregnelig, og at du burde ha undersøkt bedre, eller at det ikke er vesentlig. Og hvis fuktskader gjør at du må rive et ti år gammelt bad som du godt kunne ha levd med i flere år, så vil de kutte dramatisk i utbetalingen fordi de sier at et ti år gammel bad nesten er utbrukt uansett.

Der du derimot kan ha god sjanse for å nå fram er hvis eiendomsmegleren har markedsført boligen med noe som er helt konkret uriktig og det kan ha hatt betydning for avtalen. For eksempel at alle vinduer ble skiftet i 2012. Hvis det viser seg at det bare gjaldt første etasje, og de i andre etasje er gamle og må byttes, så har du jo en god sak.

Les derfor selgers egenerklæring og takstmannens vurdering nøye.

- Egenerklæringen er et viktig dokument, det må du lese med lupe. Og vurdere hvilken risiko som ligger i de ulike punktene. Det er mye viktigere å lese egenerklæringen og takstmannens vurdering, enn å lese nabolagsprofiler, omtaler av området, ordrike beskrivelser fra megler om hvordan du og barna dine vil føle dere når du trer inn her og der i huset og om «livet på løkka» - og all den andre «støyen» megler fyller salgsoppgaven med.

LES OGSÅ: Hva kan du gjøre med støy i etterkant av boligkjøp?

#5: Sjekk uklarheter

- Når du kommer på visning, bør du sjekke forhold som kan virke uklare og som kan ha risiko, oppfordrer fagdirektøren. Et godt eksempel er hvor det kan være skrevet at det er «parkeringsmulighet»:

- Betyr det at man kan ha mulighet til å søke på plass og få tildelt etter ansiennitet? Og har alle andre i blokka er 30 år og har også søkt om plass og har lengre ansiennitet enn deg? I så fall vil det jo ta 40 år før det blir en ledig plass til deg, sier han.

Men betyr parkeringsmulighet at det er fire leiligheter og en plass til hver, så er det jo en annen sak - og helt greit.

#6: Be om skriftlig bekreftelse på uklarheter

Dersom det er noe som har vært uklart i prospektet og som du har snakket med megler om på visning eller over telefon, så bør du i tillegg be om en skriftlig bekreftelse på dette.

- Hvis opplysningen som blir gitt på visninger er viktig for ditt kjøp, og den er gitt muntlig, bør du sende mail til megler og si «jeg forstod deg slik at de byggeplanene på nabotomten ikke vil virke negativt på utsikt eller sol - fordi det ble sagt at det skulle være lavt bygg. Slik har jeg tolket den opplysningen, om det ikke er riktig, ber jeg om at du korrigerer meg skriftlig».

Slik kan du sikre at du ikke får muntlige opplysninger som det kan bli strid om tolkningen av etterpå. Og ved bekreftelse eller avklaring av opplysninger, får du korrekt informasjon slik at du kan basere din kjøpelyst på fakta og ikke på det du trodde megler sa.

#7: Ta forbehold i budet

- Dersom det er konkrete forhold som er veldig viktige for kjøpet, kan du ta et forbehold i budet, sier Bartholdsen.

Det kan bety at selger ikke vil godta budet ditt, og heller tar et lavere bud uten forbehold. Men dersom selger vet at det ikke er noe problem med forbeholdet ditt, at det for eksempel ikke er noe problem md grunnmuren dersom det er det du har tatt forbehold om - så kan kjøper velge å godta budet ditt.

- Men dersom selger selv frykter at grunnmuren holder på å smuldre opp, vil han ikke godta det. Slik vil det også sikre deg mot å kjøpe katta i sekken, uttaler Bartholdsen.

#8: Megler er ingen rådgiver for kjøper

NEI, IKKE BRUK MEGLER SOM RÅDGIVER: Han er selgers mann, og ønsker å drive prisen opp. Foto: PANTHERMEDIA Vis mer


- Husk at meglers oppgave er å få mest mulig for eiendommen! Våre undersøkelser viser at en god del av kjøperne ble forespeilet at «det lønner seg å kjøpe nå», at «boligprisene vil stige», men det har ikke megleren mulighet til å vite. Dette har de bommet på gang på gang, sier Bartholdsen.

Han oppfordrer til å ikke lytte til meglers påstander rundt dette - ei heller til påstander som at «dette koster ikke mye å utbedre», eller liknende.

- De vil jo stimulere deg til å gå høyt i budrunden. Det er jo derfor meglerforetaket tar seg godt betalt, gjerne rundt 100.000 kroner for 20 timers arbeid; for at selger håper at megler skal få budgiverne til å by mer, hevder Bartholdsen.

#9: Nei, ikke gi alt i første bud!

- Sett grenser for hvor høyt det kan være aktuelt å by. Vår anbefaling er å starte lavt! Ikke hør på meglernes råd om å gi alt du kan i første bud, for å skremme bort andre. På den måten vil du aldri kunne gjøre et godt kjøp - men det er en fantastisk mulighet for megleren, hevder Bartholdsen.

Han utdyper dette med å si at det er mye mer krevende for megler at budgiverne starter lavt, og at folk kommer med budforhøyelser på 10.000-20.000 kroner; da blir det mange bud å holde styr på, og prosessen kan gå over noen timer.

#10: Våg deg utenfor popularitetssonene

IKKE GÅ I FLOKK: Styr unna popularitetssonene. Foto: PER ERVLAND Vis mer


- Hvis du leter der alle andre leter samtidig med deg, så risikerer du selvsagt å gå på visninger hvor det er mye folk, sterk konkurranse og høy pris, sier Bartholdsen.

- Men de som virkelig har gjort gode kjøp historisk sett, er de som har kjøpt i et område før det ble så populært. De som kjøpte leilighet på Grünerløkka for ti år siden, gjorde det veldig bra. Men det er ikke sikkert at leiligheter på Grünerløkka vil ha samme vekst fremover, for det vil jo bygges massevis av små leiligheter i sentralt i Oslo i årene fremover, sier han.

Han oppfordrer til å tenke litt utenfor boksen og se, hva du kan få andre steder enn akkurat de mest populære stedene, for samme pris.

#11: Hvordan var det nå med den himmelretningen?

Dersom sol er viktig for deg, bør du sjekke himmelretningen selv. Og vær spesielt oppmerksom ved kjøp av «solfylte» balkonger vinterstid!

- Jeg fornemmer en tendens til at boliger med balkonger som vender nord og øst gjerne selges om vinteren. Fordi det er litt for påfallende, om det er annonsert med en flott terrasse, og du kommer på visning en vårkveld klokka sju, og oppdager at det er full skygge; da blir du kanskje ikke så interessert. Men om du kjøper i januar, tenker du ikke over det, da er det jo mørkt uansett, sier Bartholdsen.

#12: Styr unna styling

STYR UNNA STYLING: - Det tryggeste du gjør er å kjøpe en bolig som ikke er stylet, men som er grundig rengjort, ifølge Bartholdsen. Foto: GARANTI EIENDOMSMEGLING Vis mer


- Det tryggeste du gjør er å kjøpe en bolig som ikke er stylet, men som er grundig rengjort, da ser du hakkene i parketten, småskader og kanskje større skader, sier Bartholdsen.

Men hvis den er stylet, kan du ifølge fagdirektøren i Forbrukerrådet være helt sikker på dette brukes som et virkemiddel på å få tankene bort fra det som er negativt.

- Sofaen står foran der ledningene sitter og stikket har løsna; vasen står foran der rørene kommer opp fra kjelleren. Om det er stygge hakk eller fargeskjolder i parketten, er det sannsynlig at det ligger et teppe over. Mitt inntrykk er at jo dårligere en leilighet er, jo mer behov har den for sånt, sier han.

LES OGSÅ: Oppussingen som gir mest valuta for pengene når du skal selge

#13: Voldsom markedsføring? Da bør det ringe noen bjeller!

- Dersom markedsføringen av en leilighet er voldsom, bør du tenke «hva er galt med denne som trenger så voldsom markedsføring»?, uttaler Bartholdsen.

- Vender den ut mot en Ringvei på ene siden? Er det det at balkongen vender mot nord? Er det fordi alle leilighetene er leid ut slik at det er et ustabilt bomiljø og jeg den eneste eier som bor her og må ta ansvar for alt av oppussing, dugnader og administrasjon?

Han oppfordrer også til å ta trappene i stedet for heisen, når du skal på visning:

- Gå trappene og se lappene på dørene. Er det navneskilter, signaliserer det noe: Er det en dame som ser ut som hun har bodd der i 20 år, eller er det en lapp som er klistret på med fire navn hvor to er strøket ut og erstattet med nye?