Ikke bare avgiftskutt for de rikeste

Det er ikke bare de som kan betale cash-kontant-rett-i-labben som kan slippe unna dokumentavgiften. Det finnes et smutthull vi vanlige dødelige også kan benytte oss av. For la oss nå være helt ærlig: Det er ikke de mest velstående som trenger det mest!

"De rike" slipper unna

Den siste ukens oppslag om de velståendes snarvei forbi dokumentavgiften har nok forarget endel.

Dagens Næringsliv skrev tirsdag at en rekke boliger i den øvre prisklassen blir solgt i det skjulte. "Rike mennesker slipper å betale dokumentavgift til staten, fordi de har nok penger til å kjøpe boliger kontant," kunne vi lese på dn.no.

Madserud allé-modellen

I november 2003 skrev DinSide Bolig om hvordan du kan lære av de rike, og unngå den upopulære dokumentavgiften. Løsningen er enkel - eiendommene eies ikke av deg selv, men av et aksjeselskap. Dette har blant annet blitt utnyttet av villaeierne i idylliske Madserud allé i Oslo.


Trykk på lenkene til høyre for å lese mer om Madserud allé-modellen.

Dette er et triks du kan benytte deg av - enten som eier, slik at potensielle kjøpere vil slippe dokumentavgiften - eller som kjøper, og la aksjeselskapet kjøpe eiendommen for deg.

Krav til egenkapital

For å starte et AS trenger man imidlertid en egenkapital på 100.000 kroner. Og det stopper ikke der. Totalt koster det over 130.000 kroner å etablere et aksjeselskap. De 100.000 kronene du må ha i egenkapital er ikke tapt - men for noen kan det være et problem å fristille et slikt beløp.

Billigere smutthull

Det er imidlertid her smutthullet kommer inn: Du kan opprette et NUF (NUF = utenlandsk selskap som driver virksomhet i Norge). Dette er en langt billigere affære enn å opprette et AS. Du må ut med omtrent 13.500 kroner for å opprette et NUF.


Trykk på lenkene til høyre for å lese mer om de forskjellige selskapsformene og kostnadene ved etablering av disse.

Upløyet mark

Men er et NUF likestilt med et AS når det kommer til å eie boliger?

- Et NUF kan kjøpe et hus og unngå dokumentavgift på lik linje med et AS, bekrefter Steinar Iversen, dommer i Oslo Skifterett.

Men velger du å benytte deg av et NUF for å unnslippe dokumentavgiften står du overfor relativt upløyet mark. Hverken Iversen, Haldor Sjåstad, seksjonssjef ved Oslo tingrett, eller advokat Einar Frigland i Huseiernes Landsforbund kjenner til eksempler på dette.

- Men så sant en er registrert i Brønnøysund og har et organisasjonsnummer (som jo et NUF er, og har, red. anm.) burde det være tilstrekkelig, sier Frigland.

Lønnsomheten fremover

Det er ikke sikkert at fremtiden vil være like snill med aksjeboliger fremover, blant annet har regjeringen sendt ut signaler om en utvidelse av dokumentavgiften i Stortingsmelding nr 29 (03-04) om skattereformen. Her skriver regjeringen:

"Departementet mener i utgangspunktet at alle boliger bør behandles likt med hensyn til dokumentavgiften. Likebehandling kan tilsi at overføring av boretter i prinsippet bør behandles avgiftsmessig på tilsvarende måte som overdragelse av selveide boliger og annen fast eiendom. Departementet vil derfor se nærmere på en utvidelse av dokumentavgiften til også å inkludere borettslags- og aksjeleiligheter."

Les mer: Kan bli dokumentavgift på borettslags- og aksjeleiligheter.

Forutsatt at det ikke innføres dokumentavgift på aksjeleiligheter, vil en jo når en selger en bolig som er eid av et aksjeselskap i en eller annen form, kunne selge et objekt som ikke utløser dokavgift. Det må antas å øke salgsverdien.

Aksjekapital vs dokumentavgift

En kan selvsagt stille seg spørsmålet om når det blir billigere å betale de 2,5 prosentene i dokumentavgift jamfør å bruke 13.500/130.000 kroner på et aksjeselskap. Dette blir imidlertid lite relevant.

I et NUF sitter du med lite aksjekapital, men det skal godt gjøres i Norge i dag å finne en bolig som koster mindre enn 540.000 kroner (her ville dokumentavgiften utgjøre 13.500 kroner.)

Når det gjelder AS binder du riktignok egenkapital i aksjeselskapet, og kan dermed si at det løper rentekostnader av 100.000 kroner, fordi du ikke disponerer dem fritt. Men så slipper du jo å betale dokumentavgift. For eksempel blir dokumentavgiften 25.000 kroner på en bolig til en million, 50.000 kroner for en bolig til 2 millioner. Dette er altså ganske udiskutabelt lønnsomt.

Utbytteskatt?

Onsdag skrev Dagens Næringsliv om faren for utbytte- og/eller uttaksskatt, av differansen mellom markedsleie for eiendommen og det eieren faktisk betaler i leie til eget aksjeselskap. Så lenge du betaler leie som er tilsvarende markedsleie, bør dette altså ikke ha noe å si for deg.

Eksterne lenker:
dn.no: Skjult boligmarked for de rike.
dn.no: Luksuskjøp kan gi skattesmell

Les mer om dokumentavgift på DinSide:

  • Borettslag vs Selveier
  • DinSides Bolig-ABC
  • Dobbelt så dyrt for samboere
  • Avgiftene vi hater
  • Snyt staten for 60.000 kroner
  • Dokumentavgift: Hva er verdigrunnlaget?
  • Boligskolen: Kjøpekostnader
    Det er ikke bare selgeren som skal ha penger