Her er de sikre boligkjøpene

Verdiene i sentrale bygårder er minst utsatt for prisfall i året som kommer, mener dagens ekspert.

Bor du sentrumsnært eller ved vannet, er verdiene dine forholdsvis trygge. Hvis ikke, kan du ligge tynt an fremover. Dette ifølge førsteamanuensis Theis Theisen ved Senter for eiendomsanalyse ved Universitetet i Agder.

Senteret ble opprettet i 2005 i samarbeid mellom Agderforskning og Fakultet for økonomi og samfunnsfag ved Universitetet i Agder.

Det vitenskapelige miljøet nærmer seg eiendomspriser med vekt på fagene samfunnsøkonomi og økonomisk geografi, og deres syn på prisdannelsen i boligmarkedet bør være interessant for enhver boligeier.

Hva er DIN bolig verdt akkurat nå? Sjekk her!

DS: Går det an å se noen klare kjennetegn ved de mest attraktive boligene i dagens marked?

Theisen: Ja, i høyeste grad. Boliger i større byområder er klart de mest attraktive.

Innenfor byområdene ser boligmarkedet ut som et gammeldags spisstelt, hvor bykjernen er i sentrum. I for eksempel Kristiansand, som vi har studert ganske nøye, utgjør området med de høyeste prisene et ganske lite område - det som kalles Kvadraturen og litt til. Flytter man seg 5 - 6 kilometer ut fra dette senteret, ser man et kraftig fall i boligprisene - anslagsvis 30 prosent i forhold til prisene i sentrum.

Det finnes noen unntak fra denne regelen. Områder med veldig god kommunikasjon med sentrum er også attraktive. Dessuten er det et internasjonalt fenomen at prisene i områder nær vann er svært høye.

Sentrale leiligheter er mest attraktive over tid Illustrasjonsfoto: Per Ervland Foto: Illustrasjonsfoto: Per Ervland Vis mer


DS: Hva er det som gjør boliger i bykjernene så attraktive?

Theisen: Kort avstand til tilbud som folk ønsker å benytte seg av. Særlig enslige verdsetter dette høyt - de må ut for å få kontakt med andre mennesker, og kontaktpunktene befinner seg i sentrum.

Enslige etterspør leiligheter, ikke eneboliger. Slik frigjør de tid fra hus- og hagearbeid, som de kan bruke på sosial interaksjon. I en undersøkelse vi har gjort, i norske byer med over 10.000 innbyggere, konkluderer vi med at andelen enslige i befolkningen har svært stor betydning for hvordan boligmassen fordeler seg på leiligheter og eneboliger.

Avstanden til arbeidsplassen er ikke avgjørende for denne gruppens preferanser. En enslig som har arbeidsplassen sin et stykke utenfor sentrum vil likevel ønske å bo sentralt. Så sant de klarer å betale hva det koster, vil de helst bo i sentrum, for å komme i kontakt med andre mennesker.

I de siste ti-årene har det skjedd en utflytting av arbeidsplassene fra sentrum, mens prisene i sentrum har fortsatt å være høyest. I noen tilfeller vil en konsentrasjon av høytlønnede arbeidsplasser utenfor sentrene kunne føre med seg økte boligpriser i området, men dette er ikke regelen.

Bomringer har også betydning for boligprisene. En masteroppgave utført hos oss tyder på at bomringer har stor effekt, i den forstand at boligprisene er høyere innenfor enn utenfor ringen.

Hva er DIN bolig verdt akkurat nå? Sjekk her!

DS: Hva kjennetegner så de minst attraktive boligene?

Teisen: De minst attraktive boligene ligger usentralt og skyggefult til. I tillegg synes spørsmålet "Hvem er naboen?" å ha blitt viktigere nå enn før, slik vi ser i Oslo, hvor det er lave priser i bydeler med sterke innslag av beboere fra andre deler av verden.

Rundt boliger med sterk støy, for eksempel ved innfartsårene til byene, skjer det forslumming som følge av lav etterspørsel.

Den evige geografiske utviklingen mellom sentrum og periferi spiller selvsagt framdeles en sterk rolle. Bygger man et nytt hus på landsbygda i Norge, vil man måtte oppleve et tap på en halv million kroner i det øyeblikket man flytter inn i boligen.

DS: Er da enden på visa at en som eier en bolig med sentral beliggenhet eller ved vannkanten kan føle seg trygg på sin kapital?

Teisen: I det store og hele, ja. Men det finnes selvsagt også her unntak. Skjer det en sterk og rask vekst i tilbudet av boliger, vil også verdier i sentrale strøk være sårbare.

En langsiktig utvikling som er viktig her, er at det tidligere var de som selv skulle bo i boligen som var byggherre, mens det i dag er større entreprenører og borettslag som har denne rollen. Dette har økt faren for mistilpasning av tilbudet i forhold til etterspørselen.

Når bygging av boliger i dag blir påbegynt, gjerne i store kvanta, kan kjøperne trekke seg, og boligen blir likevel ferdigstilt. På midten av åtti-tallet så vi utslagene av dette. Store aktører i boligmarkedet fortsatte å bygge litt for lenge, noe som medvirket til prisfallet den gangen.

DS: Så hva tror du om boligverdiene grovt sett i året som kommer? Vil vi se en reell nedgang i de gjennomsnittlige boligprisene om ett år fra nå?

Teisen: Ja, jeg tror nok det. Boligprisveksten vi har sett de siste årene kan for en stor del forklares med en kraftig særnorsk høykonjunktur, som er skapt av høye priser på bvåre eksportvarer, blant annet olje, og lave priser på det vi importerer, spesielt fra Kina.

Jeg har liten tro på at denne veldig gunstige økonomiske situasjonen vil vedvare, og jeg vil tro prisene begynner å falle nå.

Hvor mye de faller, er selvsagt usikkert, og blant annet avhengig av hvor raskt nybyggingen stopper opp.

Angst for krakk? Plei den med vår boligkrakk-kalkulator!