SKATTBAR: Både staten og kommunen vil ha en andel av det boligen din er verdt. Foto: Cornelius Poppe/NTB scanpix
SKATTBAR: Både staten og kommunen vil ha en andel av det boligen din er verdt. Foto: Cornelius Poppe/NTB scanpixVis mer

Ligningsverdi på bolig

Har boligen din feil verdi?

Sjekk om myndighetene har riktige tall.

Ikke nok med at du må betale i dyre dommer for å få deg et sted å bo. Både staten, og i mange tilfeller også kommunen, skal ha sin del av kaka.

Men hvordan kommer de fram til hvor mye du skal betale?

To typer skatt

Skatt på bolig kommer i to utgaver: Formueskatt gjennom den vanlige selvangivelsen, som nå heter skattemeldingen, og kommunal eiendomsskatt.

Har du noe til overs når gjelden din og fribeløpet på 1.480.000 er trukket fra, tar staten 0,7 prosent og kommunen 0,15 - til sammen 0,85 prosent.

For ektefeller er fribeløpet det dobbelte - altså 2.960.000. Tallene gjelder for skatteåret 2017. For 2016 og 2015 er fribeløpet 1.400.000.

Grovt sett gjelder formueskatten først og fremst den etablerte, eldre garde med nedbetalt hus, aksjer, hytte, Spania-leilighet og og penger på bok. De fleste yngre boligeiere har gjerne så høy gjeld at de ikke betaler noe.

Så kommer kommunen din

Annerledes er det med den kommunale eiendomsskatten. Den må du betale uansett hvor mye gjeld du har, dersom kommunen din har innført den.

Ofte er det likevel snakk om et forholdsvis romslig fribeløp (for Oslo 4 millioner) , slik at bare de de dyreste boligene i attraktive områder blir skattlagt.

Så langt har 280 av landets 428 kommuner innført eiendomsskatt på privatboliger.

Satsene og beregningsmetodene varierer fra kommune til kommune, så her er det vanskelig å si noe generelt.

Urettferdig sprik

Noen kommuner bruker ligningsverdien når de skal beregne eiendomsskatten. Denne baserer seg fra prisstatistikk fra SSB og det antallet kvadratmeter du oppgir selv.

Andre kommuner bruker opplysninger fra Finn.no om salg i området, egne takstmenn eller andre måter for å få et bilde av hva boligene er verd.

MARKEDSVERDI: Det kan være stort sprik mellom det boliger rundt deg blir solgt for og hva din egen er verd. Foto: Jon Olav Nesvold/NTB scanpix Vis mer

Selv i de kommunene som bruker ligningsverdien som grunnlag, kan det være forskjeller.

Mens Skatteetaten tar utgangspunkt i såkalte P-rom (stue, kjøkken, bad og andre rom man naturlig oppholder seg i) kan den kommunale taksten beregnes ut fra bruksareal (arealet på innsiden av ytterveggene, minus rom med mindre enn 1,9 meter takhøyde).

Og det er først og fremst den kommunale eiendomsskatten folk krangler om. Et sameie i Oslo opplevde for eksempel at tilsynelatende helt identiske leiligheter ble taksert vidt forskjellig. Det fører til at mens noen av huseierne i sameiet betaler ingenting i eiendomsskatt, må andre betale inntil 3.200 kroner årlig.

Men selv når ligningsverdien blir lagt til grunn, kan det oppstå urimeligheter.

- Ligningsverdi fastsettes jo ut fra en gjennomsnittlig kvadratmeterpris i et område. Det betyr jo at dersom man fort kan komme for høyt dersom man har en mindre attraktiv bolig i i det aktuelle området. Det kan være ting som dårlig vedlikeholdt bolig, liten tomt at boligen befinner seg rett ved motorveien eller ligger i første etasje. En førsteetasje har jo samme ligningsverdi som en førsteetasje med utsikt, sier fagsjef Rolf Lothe i Skattebetalerforeningen til Dinside.

Når kan jeg klage?

Skattebetalerforeningen anslår at en av seks boliger i Norge blir beregnet over 30 prosent av markedsverdien.

- Men det er jo dermed ikke sagt at man klager. Om du ikke har formueskatt og kommunen ikke bruker ligningsverdien som grunnlag, har det jo ingen betydning, sier Lothe.

Ifølge Skatteetaten fikk 9.088 eiendommer redusert formuesverdi for inntektsåret 2015. I snitt fikk eiendommene en reduksjon på 21,7 prosent.

KLAGESKJEMA: På den nettbaserte skatteportalen Altinn finner du alt du trenger for å klage på ligningsverdien. Men om du emner at den kommunale eiendomsskatten er feil, må du ta det med kommunen du bor i. Foto: Tore Neset Vis mer

- Dersom du kan dokumentere at formuesverdien for primærboligen overstiger 30 prosent av boligens markedsverdi, har du krav på å få formuesverdien satt ned. Det kan du dokumentere ved å få en takst gitt av en kvalifisert takstmann eller få en verdivurdering fra en eiendomsmegler med kjennskap til området. Du kan også legge fram dokumentasjon på hva en tilnærmet bolig i samme område er solgt for. Ytterligere dokumentasjonen skal du bare sende inn hvis vi ber om det, opplyser seksjonssjef Lene Marie Ringså i Skatteetaten til Dinside.

Om du skulle få medhold, blir verdien justert ned til maksimalgrensen på 30 prosent, ikke til 25 slik utgangspunktet for beregningen av ligningsverdien er.

Lønner det seg?

Dermed er det et åpent spørsmål om det i det hele tatt er verd å engasjere takstmann, innhente dokumentasjon og forfatte en formell klage.

OPPLYSNINGER: I skattemeldingen finner du beregningsgrunnlaget for din bolig. Foto: Tore Neset Vis mer

Vi lar Lothe i Skattebetalerforeningen regne litt for oss.

- La oss tenke oss en bolig som er verd fire millioner kroner. Da skal ligningsverdien være 1,2 millioner. Med 35 prosent ligger den derimot på 1,4 millioner. I formueskatt utgjør dette 1.700 kroner. Den kommunale eiendomsskatten varierer mellom 0,2 til 0,7 prosent. Dette vil da utgjøre mellom 400 og 1.400 kroner. Det kan med andre ord dreie seg om en skattereduksjon på 2.000-3.000 kroner for en slik bolig dersom man bor i en kommune med eiendomsskatt og får redusert ligningsvedien med 200.000 kroner.

Ved å bruke Skatteetatens boligkalkulator kan du beregne ligningsverdien av din egen bolig. Både ligningsverdien som er satt på boligen din og grunnlaget for beregningen finner du i skattemeldingen du har mottatt for forrige skatteår. Den får du tak i ved å logge deg inn på Altinn.

Du kan klage hele året på ligningsverdien, men bare for siste skatteår. Mener du at du har betalt for mye i flere år, så er det altså en tapt sak.

I kommunene er klagefristen satt til seks uker etter at skattemeldingen er sendt ut - vanligvis i slutten av februar eller i begynnelsen av mars. Det toget har altså gått i år.

LES OGSÅ:
Slik finner du ligningsverdien på bolig nummer to
Dette må du dokumentere om du mener boligen din er satt for høyt
Må barna betale skatt når de bor i foreldrenes leilighet?