Gjør huset mer verdt

Er huset ditt litt for lite, kan det være økonomisk lønnsomt å bygge på.

Har du et mindre hus du kan bygge på?

Trange 140 kvadrat-meter som bli til luftige 180 kan lønne seg i salgsøyemed. Å bygge på er i de aller fleste tilfeller en god investering, spesielt om du bor i et område med høye kvadratmeter-priser.

Nye drømmehus anno 2007

Byggekostnaden

- Skal det bygges på en eksisterende bolig, bør man være oppmerksom på at dette kan være vanskeligere enn å bygge helt nytt, sier daglig leder og arkitekt i Askim/Lantto Arkitekter, Lars Lantto, og legger til:

Kan du tjene på å bygge på din enebolig? Fotoillustrasjon: Per Ervland. Vis mer


- Men en vanlig byggekostnad vil nok ligge på cirka 18.000 kroner per kvadratmeter. I tillegg til dette kommer da kostnader knyttet til arkitekttegninger på rundt 40.000 kroner, sier han.

Totalt vil dette gi en "gjennomsnittlig" kvadratmeterpris på cirka 19.000 kroner, om man altså forutsetter et tilbygg på 40 kvadratmeter.

Ifølge Lantto vil denne kvadratmeterprisen selvsagt variere avhengig av tomtens beskaffenhet, fundamentet, og om tilbygget bare skal inneholde stue og soverom, eller om det er mer kompliserte rom, som bad eller kjøkken, som er dyrere å bygge.

Han informerer videre om at tilbygninger på over cirka 40-50 kvadratmeter er søknadspliktige til kommunen. Mindre prosjekter vil være meldepliktige. Men han presiserer at dette kan variere noe fra kommune til kommune.

Ifølge plan- og bygningsloven må slike meldinger alltid sendes til kommunen, og naboer må varsles. Regler knyttet til tilbygninger er både beskrevet i plan- og bygningsloven og i kommunale planvedtak.

Norges dyreste kvadratmeterpriser

Billigere?

Går man til en av ferdighusprodusentene, får man opplyst litt lavere priser på en gjennomsnittlig påbygning.

Ifølge teknisk sjef Snorre Bjørkum i Norgeshus, skal man beregne at et påbygg på 40 kvadratmeter (uten kjøkken og bad, på en etasje), vil koste rundt 11.000 kroner per kvadratmeter.

Inneholder påbygget kjøkken og bad, må man legge på 3.500-4.000 kroner per kvadratmeter, noe som altså gir en samlet kvadratmeterpris på 14.500-15.000 kroner.

Norges dyreste gater

Beliggenhetsfaktoren

Men det store spørsmålet er altså: Når kan et påbygg på en eksisterende enebolig være lønnsom?

Kort fortalt - når kostnadene på påbygget er mindre enn hva du oppnår i en gitt salgssituasjon.

Tar vi utgangspunkt i de sist tilgjengelige kvadratmeterprisene til eiendomsmeglerbransjen, fra juli 2007, viser de tydelig hvor store forskjeller det er fra område til område:

Fem billigste og fem dyreste eneboligområder
OmrådeGjennomsnittspris, per kvadratmeter
Hedmark uten Hamar9.700
Oppland uten Lillehammer9.900
Trøndelag uten Trondheim10.500
Hedmark10.900
Oppland11.100
............
Tromsø22.500
Bergen23.800
Stavanger24.000
Asker26.600
Oslo32.100
Snitt hele landet16.400
Kilde: NEF, EFF, ECON og finn.no. Priser for juli 2007.


Tabellen oppsummerer hva en gjennomsnittlig kvadratmeter enebolig koster i ulike byer og områder i Norge. For enkelthetens skyld har vi tatt med de fem områdene med henholdsvis laveste og høyeste kvadratmeterpriser.

Som tabellen viser, vil det i teorien være lønnsomt å bygge på en eksisterende enebolig i Oslo, Asker, Stavanger, Bergen og Tromsø. Men også områder som Follo, Akershus, Nedre Romerike, Sandnes og Trondheim har alle gjennomsnittlige kvadratmeterpriser på over 20.000 kroner.

Se flere kvadratmeterpriser fra hele landet hos Norges Eiendomsmeglerforbund.

I tilknytning til denne konklusjonen må det understrekes at dette gjelder gjennomsnittlige priser. Noen eneboliger vil ha høyere kvadratmeterpriser i disse områdene, og andre vil ha lavere. Det er også fullt mulig at områder som ikke er nevnt, også har områder med høyere kvadratmeterpriser enn 20.000 kroner.

Ovenstående betraktning holder, om man forholder seg til de kvadratmeterprisene for påbygg, som opplyses av Lars Lantto. Klarer man å bygge billigere, vil lønnsomhetsnivået selvsagt ligge på et lavere nivå. Uansett er dette noe man bør sjekke dersom man ønsker å lage et påbygg, før man selger: Man må finne ut hva som er gjeldende kvadratmeterpris i det området man bor, og dessuten hva påbygningsprosjektet konkret vil koste per kvadratmeter.

Boligprisene i 200 år

Bod eller bad?

Påbygg kan være lønnsomt. Men ut over beliggenhet, er det også viktig å tenke på hvilke type påbygning man lager.
Foto: Katrine Hvitved-Jacobsen. Vis mer


- Generelt som markedet er i dag, med gode priser, så kan man regne med å få pengene igjen for den påbygningen man har gjort, sier Karsten Onsrud, salgsdirektør i Krogsveen, og legger til:

- Men det er selvsagt stor forskjell på hvilken type påbygging man gjør. Har man et ganske fint bad, og bygger ut slik at man får et enda finere bad, skal man ikke regne med å få pengene igjen for det. Heller ikke om man lager en bod på 40 kvadratmeter. Men om man har et hus i to etasjer, med to soverom, og bygger ut slik at man får et ekstra soverom og en større stue, så vil kundegruppen øke, og dermed prisen.

Men dette er vel også svært beliggenhetsrelatert. Slik at en gitt påbygging kan være lønnsom i eksempelvis Oslo og Bergen, men ikke ute på landet i Oppland?

- Ja, generelt er det en helt korrekt betraktning, avslutter Onsrud.

Partner og daglig leder Reid Henriksen i Eie, er litt mer forsiktig.

- I utgangspunktet bør man bygge på, fordi man ønsker bokvalitet, og ikke for å tjene penger, sier han, men legger til:

- Det er likevel klart at det nok kan være lønnsomt i eksempelvis Oslo, Asker og Bærum, men ikke i et område der tomteprisene er lave. Det er de tre faktorene, beliggenhet, beliggenhet og beliggenhet som er avgjørende.

Han er heller ikke sikker på at husprodusentene har innregnet alle kostnadene til et påbygg.

- Jeg tror i alle fall at man må regne med rundt 20.000 kroner per kvadratmeter, avslutter Reid Henriksen.

Mer om boligpriser: