Festetomt er lite verdt

Våre to stikkprøver viser at 40 prosent av markedsverdi er en stiv pris på en festetomt.

- Det absurde er jo at 30 ganger den årlige festeavgiften sannsynligvis er et godt anslag av verdien på en tomt med en slik heftelse som en festetomt har.

- Et seriøst anslag må jo ta hensyn til den vesentlige heftelsen på tomten, og da vil 30 ganger årlig inntekt av eiendommen gi et riktig bilde av eiendommens verdi, uttalte partner i Privatmegleren Anders Langtind i et tidligere intervju hos oss.

Artikkelen avstedkom en opphetet debatt, hvor enkelte støttet Langtinds syn.

Les debatten her


Andre igjen var forarget på grunneieres og egne vegne:

Kan ikke grunneier få rett til å løse inn bygninger på festet grunn til 40 prosent av verdi da, så kan man avvikle hele ordningen ...... polemiserte "Grunneier" i den samme debatten.

«En festetomt er en tomt hvor grunneier i prinsippet har gitt fra seg alle rettigheter til tomten bortsett fra festeavgiften. I dag kan jo alle forlenge festeavtalen ved avtalens utløp. Da blir det meningsløst å snakke om "markedsverdi" som om en skulle sammenlikne med en ubebygget tomt uten heftelser. Heftelsen ved en festetomt er jo nærmest total; det står et bygg der og eier kan ikke disponere over tomten utover det å motta festeavgift, "Eiendomsmegler 008".»


Vi går ut fra at de fleste vil se eiendomsmeglernes poeng: En tomt med bygning er ikke det samme som en ubebygd tomt, og et verdianslag må avspeile dette.

40 prosent av tomteverdien virker som en tilforlatelig sum. Da har kjøper fått tomten til markedspris, med en rabatt på 60 prosent på grunn av heftelsene. Men er det grunnlag i markedet for å betale en slik sum? Nærmere bestemt: Avspeiles innløsningsprisen av en festetomt i dagens markedspriser for boliger med og uten festetomt?

Verdien av en festetomt er blant spørsmålene Høyesterett skal ta stilling til i løpet av september.

Les mer om saken her.

Hva sier markedet?

Kjernespørsmålet i alle diskusjoner om tomtefesteloven og tvistene om rimelig grunnleie og innløsningssummer er selvfølgelig "hva er verdien av en festetomt?"

Skal en legge vekt på hva markedet mener, tyder våre stikkprøver på at verdien i alle fall er svært mye lavere enn 40 prosent av tomtens markedsverdi.

Den 14. august fant vi to par sammenliknbare eiendommer til salgs hos Finn.no. Hvert sett besto av én festetomt og en selveiet tomt. I dag er tre av de fire eiendommene solgt, og markedet har sagt sitt om dem.

Stikkprøve 1

Vårt første eksempel ligger i Skolegata i sentrum av Sarpsborg. To forholdsvis like eiendommer - én med festetomt, den andre med eiet tomt - er nå solgt, etter å ha blitt lagt ut for salg omtrent samtidig.

Festetomten inneholder en enebolig, og ligger i Skolegata 74.

Hus på festetomt i Skolegata 74. Verdi: 1,4 mill. Foto:Finn.no Vis mer

Tomten er på 504 kvadratmeter, og megleren, Geir Johannessen i Terra eiendomsmegling opplyser at festekontrakten er evigvarende, med grunnleie på cirka 500 kroner året.


Standarden på selve boligen beskrives som grei, med i hovedsak tre og vinyl på gulv, malt strie og plater på vegger. Boligarealet er på 116 kvadratmeter.
Se annonsen på Finn.no her.

Salgspris på boligen ble 1,4 millioner kroner.

Nesten vegg i vegg, i Skolegata 70 - ble en bolig på eiet tomt samtidig lagt ut for salg.

Tomten er på 480 kvadratmeter - omtrent samme størrelse som i nummer 74.

Hus på eiet tomt i Skolegata 70. Verdi: 1,58 mill. Foto: Finn.no Vis mer


Også boligens størrelse er sammenliknbar med nummer 74 - boligarealet er på 106 kvadratmeter.

I standard skiller de to boligene seg noe fra hverandre. Det opplyses at huset i nummer 70 er blitt pusset opp og modernisert både utvendig og innvendig. Badet ble pusset opp i 2004. Kjøkken er utstyrt med nyere innredning fra Sigdal med fronter av heltre bjørk. Det elekriske anlegget er oppgradert, og gulvene er belagt med laminat, belegg og fliser.

Megler Gjermund Haugneset i firmaet Jon Langsholt A/S opplyser at eiendommen ble solgt for 1.580.000 kroner.

Se annonsen på Finn.no her.

Eiendommen med eiet tomt ble solgt for 180.000 kroner mer enn eiendommen med festetomt. Dette er trolig en prisforskjell som minst delvis kan forklares med ulikhetene i standard - den dyreste inneholder blant annet både nytt bad og ditto kjøkken.

Vi har spurt to erfarne meglerhus om den teoretiske markedsverdien av en ubebygd tomt på et halvt mål i Skolegata. Begge har svart at anslaget må baseres på skjønn, da slike tomter ikke lenger er å få kjøpt.

- Etter mitt beste skjønn, vil en slik tomt som du nevner være verdt mellom 500.000 og 800.000 kroner, sier megler Frode Eriksen i Postbanken.

- Et grovt anslag på en slik tomt vil være mellom 500.000 og 700.000 kroner, mener Per Ole Østmark i Garanti Eiendomsmegling.

For evigvarende kontrakter fastslår loven at innløsningssummen i utgangspunktet skal settes til 30 ganger den årlige festeavgiften, som i dette tilfellet blir 15.000 kroner. Denne summen kan være innbakt i prisforskjellen mellom eiendommene, men er det ikke nødvendigvis. Det er også interessant å merke seg at prisforskjellen mellom de to eiendommene i Skolegata på ingen som helst måte reflekterer 40 prosent av den anslåtte markedsverdien av tomten.

Økonomisk teori tilsier at prisen på eiendommen på en festet tomt skal avspeile ulempen ved å betale den årlige festeavgiften. Med en evigvarende festeavtale og en årlig avgift på beskjedne 500 kroner året, er ulempen forholdsvis liten ved kjøpet i Skolegata 74.

Stikkprøve 2: Nordstrand i Oslo

Ulempen ved tomtefeste er noe større i vårt andre eksempel, hvor vi har funnet to relativt sammenliknbare boliger på Bekkelaget i Nordstrand bydel i Oslo - én på festetomt, og en på eiet tomt.

Usolgt på festetomt i Holtveien 1. Bud på 5 mill er avslått. Foto: Finn.no Vis mer


festetomten i Holtveien 1 har det siden 14. august stått annonsert en enebolig på 159m² bruttoareal med svært attraktiv beliggenhet. Ifølge annonsen er boligen oppført i 1918, og har behov for oppussing.

Festetomten er på 496 kvadratmeter. I dette tilfellet går festeavtalen ut om forholdsvis kort tid - i 2023. De neste 16 årene har eieren gleden av en grunnleie på 10 kroner året. Ifølge Notars megler Hans - Petter Andersen er råtomtverdien anslått til 2,1 million kroner.

Verditaksten på boligen er 5,3 millioner. Hva markedet mener om dette gjenstår å se, ettersom eiendommen fortsatt ikke er solgt. Megler kan imidlertid fortelle at et innkommet bud på 5 millioner kroner er blitt avslått.

Trykk her og se annonsen hos Finn.no

Pareliusveien 7a på eiet tomt. Verdi: 5,2 millioner. Vis mer


selveiertomten på 528 kvadratmeter i Pareliusveien 7a står en enebolig i kjede med boligareal 166 kvm. Boligen er oppført i 1973, og vinduer og våtrom beskrives som "av eldre dato". Av annonseteksten går det frem at kjøkkenet er fra 1990.
Ifølge megler ble boligen solgt for 5,2 millioner kroner.

Trykk her og se annonsen på Finn.no.

Også i dette tilfellet er både tomtene og boligene omtrent like store. At råtomtverdien på et halvt mål på Nordstrand i Oslo ligger rundt 2 millioner kroner kan ikke sies å avspeiles i prisforskjellene mellom de to boligene. En innløsningssum på 40 prosent av markedsverdi skulle tilsi at boligen med selveiertomt var omtrent 800.000 kroner mer verdt enn boligen med festetomt, alt annet likt.

Men selv som oppussingsobjekt, er altså eiendommen på festetomten trolig verdt minst fem millioner, det vil si maksimalt 200.000 kroner mindre enn eiendommen på selveiet tomt.

40 prosent for dyrt?

To sett med sammenlikninger er selvsagt for tynt grunnlag til å konkludere med at innløsningssummen som loven foreslår er for høy.

Funnene våre kan imidlertid tyde på at folk bør tenke seg nøye om før de aksepterer et tilbud fra grunneier om å innløse tomten til 40 prosent av markedsverdi. Om de vil få igjen en slik innløsningssum kan være tvilsomt.