Etter boligpristoppen

KOMMENTAR: Hvorfor er boliger så dyre nå når renta har gått opp? Fordi vi har råd til dem - svarer vi.

- Det har sikkert noe med tilbud og etterspørsel å gjøre, mente en førsteamanuensis vi kontaktet en gang for å få innspill på et område som lå milevidt fra hennes spesialfelt.

Svaret var ment humoristisk, og vi har humret lenge. Når en økonom ikke har noe særlig å bidra med, er det en vanntett strategi å gripe fatt i forholdet mellom tilbud og etterspørsel. Det kan ikke slå feil, og man slipper å tape ansikt fullstendig i møtet med en journalist.

Elisabeth Realfsen er journalist i DinSide Økonomi. Vis mer

Forholdet mellom tilbud og etterspørsel er fullstendig grunnleggende i økonomien. Trolig er det derfor alle eksperter vi har hørt uttale seg i det siste - inkludert visesentralbanksjef Jarle Bergo etter siste rentemøte - avviser at vi står ved randen av en fall i boligprisene.


Samtlige peker på at husholdningenes økonomiske situasjon for tiden er meget god, noe som sikrer etterspørselen etter både kaffelatte og bolig i overskuelig fremtid.

Hvorfor er boligene så dyre, når det er så mange til salgs og renta har gått opp?, spør en leser, og det skulle ikke forundre oss om hun er blant de mange som håper på et klekkelig fall i boligprisene så snart som mulig.

Unnskyld

I vårt svar på dette spørsmålet ligger det innbakt en skuffelse for optimistiske førstegangsetablerere. Dette beklager vi selvfølgelig, men vi må jo være sannhetstro.

Mange førstegangsetablerere håper på et fall boligprisene. Foto: iStockphoto.com Vis mer


Vi kommer simpelthen ikke forbi tilbud og etterspørsel, så vi begynner med denne grunnpillaren blant forklaringer.

Prisen for å bo

I den første delen av spørsmålet ligger det innbakt en påstand om at boliger er dyre. Men hvor dyre har de egentlig blitt? For en husholdning som bare ønsker å bo, og ikke ser på boligen som bare en investering, ligger det meste av svaret i de årlige rentekostnadene.

I februar 2002 - rett før før rentenedgangen - kostet én kvadratmeter bolig i gjennomsnitt 15.600 kroner. Fem år senere er prisen økt til 24.600 kroner - en formidabel vekst, ikke snauere enn 58 prosent.

Men dette er selvsagt ikke hele historien. For det har også skjedd ting med rentene siden februar 2002. Og ikke bare med rentene her og nå, men også de forventede rentene.

Så mye kostet det
 ..i februar 2002..i juli 2007 Økning
Å kjøpe én kvadratmeter15.60024.60058 %
Forventede årlige renter*1.147 (7,35%)1.500 (6,1%)31 %
Beløp i kroner. *Effektiv rente ti-årige norske statsobligasjoner 1 ppt til bankenes administrasjon.


Vi må forutsette at boligkjøpere vet sånn noenlunde hva de gjør, og at de ikke handler på ren impuls. Tross alt er det en stor utgift å kjøpe bolig, og boligkjøpere vil sannsynligvis orientere seg etter hvilke renter som forventes på lengre sikt. Rentene på ti-årige statsobligasjoner avspeiles i bankenes fastrentetilbud, og vi forutsetter at de har påvirket boligkjøpernes forventninger like sterkt i år som i 2002.

Merk dere at vi ikke sier noe om hvor sterk påvirkning de lange rentene har hatt på boligkjøperne - kun at de har hatt en viss virkning på forventningene, og at den er like stor nå som før.

Som du ser i tabellen, har ikke de forventede kostnadene ved én kvadratmeter bolig økt like mye som kvadratmeterprisene. Forventede årlige rentekostnader for én kvadratmeter bolig har "bare" økt med 31 prosent. Grunnen til dette, er at renteforventningene i dag ligger lavere enn de gjorde i februar 2002, som vi har valgt som utgangspunkt.

Så mye tjente vi
 ..i februar 2002..i juli 2007*Økning
Lønn per normalårsverk320.300 kroner396.80024 %
Kilde: Statistisk sentralbyrå. * Lønn per normalårsverk 2006 (376100 kr) oppjustert med 5,5 % jf. Konjunkturtendensene mai 07


Økte lønninger

Men priser er ikke alt her i verden. Lønningene må også tas i betraktning. Denne tabellen viser hva lønnsveksten har vært siden 2002 hvis en legger SSBs anslag på 5,5 til grunn for årets lønnsvekst.

Mye kan tyde på at anslaget er forsiktig. SSB meldte 29.8 at ansatte i privat sektor i gjennomsnitt fikk en lønnsøkning på opp mot 5,8 prosent fra andre kvartal i fjor til andre kvartal i år. Alt tyder imidlertid på at lønningene har økt med omtrent 24 prosent siden før rentenedgangen i 2002.

Når forventede rentekostnader har økt med 31 prosent og lønningene med 24 prosent, betyr det at husholdningene nå forventer å bruke en større andel av sine inntekter til å finansiere en bolig, enn de gjorde i februar 2002.

Derfor tror vi at vi i år omsider vil kunne se at boligprisene "flater ut", og at prisveksten videre vil følge lønnsveksten. Tross alt er det lønna som danner grensene for husholdningsbudsjettene.

Årstidene i boligmarkedet
År:1. kvartal:2. kvartal:3. kvartal:4. kvartal:
1995+ 3+ 5-1-1
1996+ 5+ 4+ 1+ 3
1997+ 7+ 3+ 10
1998+ 11+ 5- 4- 2
1999+ 6+ 7+ 2+ 1
2000+ 8+ 6- 3- 1
2001+ 4+ 30- 1
2002+ 7+ 3- 2- 2
2003+ 3003
2004*ikke tilgj.+ 1+ 2+ 2
2005+ 4+ 2+ 2+ 2
2006+ 3+ 6+ 6+ 3
2007+ 3+ 2**--
Prosentvis prisstigning fra forrige kvartal. Nominelle priser. Kilde: ECON Analyse og Norges Eiendomsmeglerforbund. *Fra 2004 er veksttallene beregnet etter justeringer i ECONs statistikk. **Basert på prisdata for april og mai 07


Tilbudet

Den siste brikken i puslespillet om tilbud og etterspørsel er utbudet av nye boliger. Og her har det skjedd noen endringer siden 2002.
SSBs statistikk over igangsatte boliger viser en betydelig oppgang i byggingen av nye boliger. For fem år siden lå antall igangsatte boliger rundt fem tusen hvert kvartal. I år forteller tallene at det hvert kvartal settes i gang bygging av 8.000 nye boliger.

Utbudet av nye boliger har økt, noe som selvfølgelig fører til lavere priser i år enn vi ellers ville ha sett. Men skulle høsten bringe et usikkert marked, vil selvfølgelig utbyggere skrinlegge usikre prosjekter. Et stort tilbud av nye boliger er langt ifra noe vi kan regne med fremover.

Normal fremtid

Det er normalt at boligprisene synker litt om høsten - i gjennomsnitt. Trolig vil vi endelig se dette fenomenet igjen i høst

På litt lengre sikt, klarer vi ikke å se noe annet enn at det meste peker mot en atskillig mer normal fremtid enn vår seneste fortid: normal prisnedgang i høst, og normal årlig prisvekst etter det. Og det skal jammen bli godt etter flere år med årlig prisvekst godt over 10 prosent.

Vel må husholdningene bruke en noe større del av budsjettet sitt for å finansiere en bolig nå enn for fem år siden - men når lønningene har økt med 24 prosent, og prisstigningen i perioden har vært beskjedne 7,9 prosent, har de likevel råd til sin vante kaffelatte.

Med slike enkle resonnementer om tilbud og etterspørsel har vi truffet svært godt i våre prognoser om boligmarkedet helt siden 2002. Allerede i mars i år skrev vi at boligprisene ville stange i taket i år.

Men noen vesentlig prisnedgang har vi liten tro på. Alt tilsier fortsatt normal prisvekst i boligmarkedet.

Det vil etterspørselen sørge for.