Skal du selge en bolig du ikke har bodd i, må du skatte av gevinsten. Men ikke glem fradragene! Foto: Colourbox.com
Skal du selge en bolig du ikke har bodd i, må du skatte av gevinsten. Men ikke glem fradragene! Foto: Colourbox.comVis mer

Dette må du skatte av når du selger bolig

Har du ikke godkjent botid i boligen må du skatte 28 prosent av fortjenesten. Men hvordan finner du gevinsten?

Reglene for skatt ved boligsalg er for så vidt enkle: Har du bodd i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene før boligen er solgt, slipper du å skatte av eventuell gevinst. Og har du bodd i boligen mindre enn 12 av de siste 24 månedene får du fradrag for eventuelt tap.

Har du ikke opparbeidet deg nok botid, må du skatte 28 prosent av gevinsten. Men hva er egentlig gevinsten?

Kjøpe utleieleilighet? Du kan tredoble investeringen din

Slik finner du salgsgevinsten

Du kan trekke fra alle utgifter du har hatt i forbindelse med både kjøp og salg fra gevinsten, sier Gry Nilsen i Skattebetalerforeningen. Foto: Bo Mathisen Vis mer


Salgsgevinsten finner du i grove trekk slik:

Det du selger boligen for minus det du har kjøpt boligen for minus eventuelle utgifter i forbindelse med kjøp og salg minus eventuelle utgifter til oppgradering av boligens standard. (se regneeksempel i tabellen lenger ned i artikkelen)

– Med utgifter i forbindelse med kjøp og salg menes rett og slett alle utgifter du har hatt i forbindelse med å kjøpe og selge boligen, sier Gry Nilsen, advokat og skattefaglig ansvarlig i Skattebetalerforeningen til DinSide. Her kan du trekke fra dokumentavgift, eventuelt gebyr til borettslag, tinglysningsgebyr, utgifter til megler, eierskifteforsikring og så videre.

I tillegg kan du trekke fra utgifter du har hatt for påkostninger som har bidratt til å øke boligens verdi. Her kan du trekke fra både utgifter til håndverkere og materialkostnader, samt verdi av eget arbeid.

Du må kunne dokumentere disse verdiene.

NB! Merk at dette kun gjelder påkostninger, eller en forbedring av standard. Normalt vedlikehold, det vil si arbeid som gjøres for å opprettholde boligens opprinnelige standard, vil ikke telle som påkostninger.

Har du nok botid? Det gjelder å ha alt på plass: Er det salgs- eller flyttedato som teller?

Spar titusener

Slik kan regnestykket se ut:
Salgssum2.200.000
- Kjøpesum:1.800.000
Gevinst før fradrag: 400.000
- Utgifter ved kjøp:42.000
    Dokumentavgift40.000
    Tinglysningsgebyr2.000
- Påkostning/oppgradering:30.000
    Varmepumpe25.000
    Installasjon av varmepumpe5.000
- Utgifter til salg:87.000
    Eierskifteforsikring17.000
    Annonsering15.000
    Takstmann5.000
    Meglerhonorar50.000
Totalt fradrag:159.000
  
Skattbar gevinst::241.000
Dette er et eksempel, og vi har brukt sterkt avrundete cirkapriser for enkelhetens skyld.


Ser du på regneeksempelet til høyre, er det endel å spare på å få med alle fradragene.

28 prosent av gevinsten ved salg før fradrag er 112.000 kroner.
Tilsvarende sum, etter at vår eksempelperson har trukket fra alle utgifter, er 67.480 kroner.

Vår eksempelperson kan altså spare 44.520 kroner dersom han kan dokumentere alle utgiftene han har hatt i forbindelse med kjøp og salg av boligen.

Eier du flere boliger? Nå kan det bli dyrere

Hva med nedbetaling av lån?

En av våre lesere skal selge en bolig han ikke har bodd i på mer enn ett år. Innspill fra venner og familie har imidlertid gjort ham noe forvirret med hensyn til hva han faktisk må skatte av.

– Mange sier jeg må betale 28 prosent av det jeg har tjent, inkludert nedbetaling av lån, skriver han i en e-post til DinSide.

Skal beløpet han har nedbetalt på lånet regnes med i gevinsten, blir beløpet han må betale i skatt nesten doblet. Det må han heldigvis ikke.

– Lån, renter og nedbetaling har ingenting med gevinst ved boligsalg å gjøre, bekrefter Gry Nilsen.

Ta vare på kvitteringer og fakturaer på et trygt sted, slik at du kan dokumentere alle utgifter du har hatt. Foto: Per Ervland Vis mer


Det er likevel verdt å merke seg at om man ikke tar opp nytt lån i forbindelse med kjøp av ny bolig, vil man miste skattefradrag for gjeldsrenter. Man bør derfor melde inn endringer i renteutgifter til Skatteetaten, slik at man eventuelt får regulert skattekortet, og slipper en baksmell grunnet lavere renteutgifter ved neste skatteoppgjør.