Boliger som selges før byggestart er mest utsatt for dekningssalg.  Foto: Colourbox.com
Boliger som selges før byggestart er mest utsatt for dekningssalg. Foto: Colourbox.comVis mer

Dekningssalg, få delsponset bolig

Ser du ordet "dekningssalg" i boligannonsen, er det gode muligheter for å gjøre et kupp.

Akkurat nå får du kjøpt en 4-roms borettslagsleilighet i prosjektet Pir 5 på Tomasjordneset i Tromsø til 400.000 kroner. Med på kjøpet får du 1.790.000 kroner i fellesgjeld, og månedlige felleskostnader på 13.474 kroner. Dette er et dekningssalg.

Et kupp, sier vi?

Hva om vi sier at inngangsprisen på akkurat samme leilighet i 2005 var 600.000 kroner? Du får altså 200.000 avslag i forhold til utsalgsprisen for tre år siden. Regner vi med fellesgjelden på 1.790.000 kroner, er prisen 2.190.000 kroner, og ikke 2.390.000 kroner som leiligheten ble solgt for i 2005. Dette er 8,3 prosent billigere. For deg som kjøper. Selve boligen vil fortsatt ha samme pris, dersom den var solgt i utgangspunktet. Førstegangskjøper vil bli avkrevd mellomlegget, altså "rabatten" på 200.000 kroner. I tillegg til eventuelle utgifter til megler.


Ser vi på prisnivået generelt, har snittprisen for leiligheter i Tromsø økt med 10,3 prosent i den samme perioden. Nøkkelordet her er "generelt". Prisutviklingen for nye leiligheter vil ikke nødvendigvis være den samme, dersom du vurderer et slikt kjøp, bør du se på tilsvarende boliger i samme område - men det ligger altså til rette for å gjøre gode kupp her.

Hvor mye er boligen verdt? Sjekk med vår boligtakst-kalkulator.

Markedet bestemmer prisen

Når boliger selges på dekningssalg, er det vanlig praksis å prøve å få så mye som mulig for boligen av kjøper. Dekningssalg betyr ikke automatisk gi-bort-pris. Men markedet bestemmer. Får man ikke ønsket pris, senkes prisen. Det er ikke sjelden boliger på dekningssalg går under takst.

Megler Kurt Figenschau i Privatmegleren Tromsø selger flere leiligheter i dette prosjektet. Han kan fortelle at det ikke er en spekulant som er skyld i dette, men at dekningssalget er på vegne av ulike privatpersoner. Han har akkurat solgt et par leiligheter i samme prosjekt, ingen av dem gikk til fullpris, det vil si det leilighetene opprinnelig ble solgt for i 2005.

- Prisantydningen er nå redusert med 200.000 i forhold til takstpris. Vi prøvde å annonsere med opprinnelig salgspris, men dette ble vurdert som for dyrt av markedet.

For tiden er det 11 boliger lagt ut på finn.no som gir treff når vi søker på "dekningssalg", et par av dem er allerede solgt. Flesteparten av de gjenstående dekningssalgene er i ovennevnte boligprosjekt i Tromsø.

Meglere og Forbrukerombudet rydder opp: Slutt på lokkepriser

Ikke mer enn vanlig

Figenschau tror imidlertid ikke dekningssalg er spesielt symptomatisk for hverken eiendomsmarkedet generelt, eller markedet i Tromsø, akkurat nå. - I forhold til hvor mange leiligheter som ferdigstilles i nye prosjekter, er det faktisk en forholdsvis liten del som ligger ute på dekningssalg, sier han.

Dette bekreftes av direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund, Finn Tveter. - For meg som er jurist, er dette et helt vanlig begrep, det er vanlig praksis.

- Det vil alltid være endel dekningssalg uavhengig av markedet. I et veldig oppgående marked, spiller det ingen rolle, da vil selger lett kunne frigi kjøper ved å selge boligen selv, og til og med tjene på det.

Tveter peker på at problemet oppstår i et fallende marked, når selger ikke lenger kan regne med å tjene på å selge selv. - Dekningssalg får fokus i dårligere tider.

- I gode tider, skjer en av to ting. Det ene er at noen (for eksempel en låneistitusjon, red. anm.) vil hjelpe kjøper slik at han kan oppfylle kravene, fordi de vet at han vil kunne selge med gevinst. Det andre er at dersom dette ikke skulle skje, vil selger lett kunne selge igjen; eventuelt med krav om hjelp til å dekke meglerkostnader.

Blir det krise i boligmarkedet? Gjør det beste ut av dagens urolige situasjon.

Nye boligprosjekt

Den observante leser som har fulgt boligmarkedet litt har nok lagt merke til at dekningssalg er spesielt vanlig i nye boligprosjekter. Dette fordi disse må selge ut en viss andel av boenhetene før de igangsetter utbyggingen, og mye kan skje med økonomien til kjøperne i løpet av den tiden det tar å ferdigstille boligene. Men dekningssalg kan like fullt forekomme på alle typer boliger - eller for alle typer varer - der det er gjort bindende avtaler, og kjøper ikke klarer å gjøre opp for seg.

- Det er mange som dde siste årene har tjent på å kjøpe seg billig inn i boligprosjekter, og som har kunnet selge med god gevinst. Inngangsbilletten er gjerne et lite depositum, og så har man kunnet selge den nye boligen til en langt høyere pris etter et par år, forteller Peter Batta, administrerende direktør i Huseiernes landsforbund til DinSdie.

Dette fikk en stopp da prisene begynte å flate ut for et år siden. - Dette har også bidratt til prisfallet, legger Batta til.