Boligprisene i 200 år

Se hvor mange boligkrakk vi har hatt de siste 200 årene.

I en tidligere rapport fra Norges Bank, House price indices for Norway, vises det hvordan boligprisene har utviklet seg i Norge de siste 200 årene.

Se prisutviklingen her.

Boligpriser i 200 år

Riktignok er ikke disse beregningene basert på like eksakte tall som de vi kjenner i dag. Forskerne i Norges Bank har likevel klart å komme frem til et boligprisindeks som viser utviklingen helt tilbake fra 1819 og frem til i dag.

Under viser vi en grafisk fremstilling av dette, hvor vi ved hjelp av tall fra Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) har omregnet denne indeksen til kvadratmeterpriser. (Merk at grafen er en logaritmisk funksjon, den følger altså ikke en lineær skala, på grunn av den sterke utviklingen i kvadratmeterpriser for boliger).

Vis mer





Om utviklingen i prisene, kan man ikke si annet enn at den har vært ganske formidabel. Fra at en kvadratmeter bolig (i snitt) kostet rundt 40 kroner i 1819, koster den i dag cirka 24.900 kroner. Her snakker vi altså om mer enn en 600-dobling av prisene. Vær imidlertid oppmerksom på at det er et nominell prisindeks Norges Bank opererer med, hvilket betyr at prisene ikke inflasjonsjustert.

Se alle kvadratmeterprisene her.

Perioden 1819-1918

I perioden 1819 til 1918 steg kvadratmeterprisene på norske boliger fra cirka 40 kroner til vel 300 kroner. Prisene var dermed 7,5 ganger høyere i 1918 enn hundre år tidligere. Statistisk sentralbyrå har ikke inflasjonstall fra før 1865, og det er derfor ikke mulig å vurdere den reelle stigningen i boligprisene. Men ser man på kvadratmeterprisen for en bolig i 1865, og utviklingen til 1918, tilsvarer det en vekst på 442 prosent. I denne perioden var prisstigningen 215 prosent (Kilde: SSB). Dermed har realprisveksten i perioden vært cirka 230 prosent.

Boligprisene i 200 år

  1. Se prisene fra 1819-2007


I tabellen ses også at boligprisene har "krakket" et par ganger i løpet av perioden. For det første var perioden fra 1819-1847 preget av ingen - eller nesten ingen - stigning i boligprisene. Forutsetter vi at det har vært en viss inflasjon i denne perioden, tilsvarer det altså reelt en boligprisnedgang i hele perioden.

Fra 1879-1889 - altså over en 10-årig periode - faller prisene så igjen. Fra 125 til 118 kroner per kvadratmeter, hvilket tilsvarer et fall på cirka seks prosent. Da inflasjonen er oppgitt til 0 prosent i denne perioden, tilsvarer dette altså også et reelt fall på seks prosent.

Og fra 1900-1905, over en femårig periode, får vi igjen et prisfall på boligmarkedet. Denne gangen er det snakk om et fall på hele 16 prosent, eller justert for inflasjon, på godt 20 prosent.

Vis mer




Perioden 1919-1969

Fra 1919 til 1969 steg norske boligpriser "bare" med 200 prosent. Men da inflasjonen i perioden var cirka 140 prosent, tilsvarer dette reelt en prisstigning på rundt 60 prosent.

I denne perioden ser man ikke umiddelbart noe "krakk" på grafen, men det er der likevel. For som det ses, stod prisene nesten stille fra 1919 til 1955 - i denne perioden steg kvadratmeterprisen nemlig bare fra 326 til 395 kroner - en nominell prisstigning på bare 21 prosent. Inflasjonen i perioden var på nesten 50 prosent - hvilket betyr at boligprisene reelt falt med nesten 30 prosent i hele denne perioden.

Vis mer




Perioden 1970-2007

Den siste grafen viser prisutviklingen på boligmarkedet i den perioden vi kjenner best til. Og fra 1970 til i dag har prisene steget fra 1.108 til 24.900 kroner per kvadratmeter, altså en stigning på 2.150 prosent. Inflasjonen har vært 560 prosent, hvilket gir oss en realprisstigning på hele 1.590 prosent.

Bare én gang har boligmarkedet krakket i løpet av de siste 37 årene - og det er den kjente perioden fra 1987 til 1992. Da gikk prisene ned med 30 prosent, hvilket tilsvarer en realprisnedgang på 53 prosent, da inflasjonen i denne perioden var 23 prosent.

Vis mer




Spørsmålet er: De siste 200 årene har vi flere ganger sett krakk - både langvarige og korte. Hvordan vil et fremtidig krakk se ut? Kan man være sikker på at et boligkrakk "kun" varer i fem år, eller kan det også vare i 50 år?

- At vi i dette århundret skulle komme til å se et langvarig fall i boligprisene, anser jeg som svært usannsynlig. Økonomien i dag er mye mer organisert i forhold til å unngå langvarige nedganger, sier Kjell Sennesett, sjeføkonom i Prognosesenteret.

Han fremhever dermed blant annet at rentefastsettelsen skjer på en helt annen måte i dag, enn for bare noen år siden.

- Det kan selvsagt komme en periode på noen få år, der prisene vil falle noen prosent. Men nok ikke et fall på 40 prosent som vi så rundt 1990-tallet, avslutter han.

Se prisene fra 1819 til 2007 her.

Kilder: Norges Bank (NB), Statistisk sentralbyrå (SSB) og Prognosesenteret.

Les mer om boligpriser: