KOLLEKTIVE AVTALER: Både overfor utleier og hverandre er det fordel med ordentlige avtaler når dere leier sammen i et kollektiv. Foto: Ortak Mutfak.
KOLLEKTIVE AVTALER: Både overfor utleier og hverandre er det fordel med ordentlige avtaler når dere leier sammen i et kollektiv. Foto: Ortak Mutfak.Vis mer

Avtaletyper for leiekollektiv

Bo i kollektiv? Velg mellom en av disse tre avtalene

Hvordan dere som kollektiv betaler husleie kan organiseres på flere måter. Det er viktig at alle i kollektivet snakker sammen om dette, for å unngå konflikter med utleier eller dere imellom.

Tvistene som oppstår når det er flere leietakere i et kollektiv, er stort sett de samme som i andre leieforhold. De dreier seg om skyldig leie, erstatning for manglende rydding, rengjøring og skader, samt problemer med depositum.

- Det kommer, derimot, ofte tilleggsproblemstillinger, som gjør at konflikter i kollektiv er blant de mest kompliserte, sier Ellen Strømodden, leder og tvisteløser i Husleietvistutvalget (HTU).

Det er viktig å skille mellom de to ulike partsforholdene.

- Hvilke rettigheter og plikter som gjelder i forholdet mellom utleier og leieboerne kan være annerledes enn de rettigheter og plikter som gjelder for leieboerne i mellom, sier Tove Berggaard, advokat i Leieboerforeningen.

En måte å unngå konflikter, er at kollektivet lager tydelige avtaler med utleier, i tillegg til å ha gode internavtaler seg imellom.

Det er hovedsakelig tre avtaletyper som er vanlige for de som leier sammen, og de kan du lese om her:

1. Solidaransvar

HTU har ingen statistikk over hvilken leieavtale som er mest vanlig for kollektiv, men det virker som om det oftest er slik at alle leietakere skriver under én kontrakt som solidarisk ansvarlige leiere.

- Et solidaransvar betyr at alle leietakerne er fullstendig ansvarlige for alle pliktene etter avtalen, og at utleier kan velge hvem hun eller han vil fremme krav overfor, om det er én eller flere, sier Strømodden.

Dersom bare én leietaker får et krav fra utleier, er det opp til denne leietakeren å kontakte de andre leietakerne, slik at de kan gjøre opp seg imellom.

I slike «spleiselag» er det viktig at leietakerne inngår en intern avtale, hvor det er klinkende klart hvor mye hver av dem skal betale. I noen kollektiv er det for eksempel slik at den med det største rommet betaler mer enn de andre.

2. Hovedleier og medleiere

Det er også ganske vanlig at utleier foretrekker å forholde seg til én leietaker i stedet for fire.

Derfor kan utleier leie ut boligen til én person, for så å gi denne personen tillatelse til å framleie rom til andre. Videre blir det hovedleietakerens oppgave å samle inn alle de andre sin husleie og betale totalsummen til utleier.

- Denne ordningen kan oppleves som et spleiselag også, men formelt sitter hovedleietakeren med hele ansvaret og risikoen for å betale, selv om én eller flere medleietakere unngår å betale sin del, sier Strømodden.

Hovedleietakeren kan minske sin egen risiko ved å inngå en egen leiekontrakt med alle som leier rom i boligen, slik at hovedleieren blir utleier for de andre i kollektivet.

3. Alle har egen kontrakt

I studentboliger er det vanligst at alle leietakerne har hver sin kontrakt for sitt rom. Videre har alle leietakerne tilgang til fellesarealer. Det er utleier som administrerer studenthuset og har en ordning for fellesområdene.

Leieboerforeningen mener dette er den beste løsningen, fordi det oppstår mindre uklarheter rundt hvilke ansvar og plikter hver av partene har.

- Leieboerne vil bare være ansvarlig for sin del av husleien og depositumet. I slike separate kontrakter oppstår det også færre problemstillinger dersom kun den ene ønsker å flytte ut av boligen, sier Berggaard.

I en erstatningssak fra 2007 ble to leietakere frifunnet i HTU da utleier klaget dem inn for skader i fellesarealene i et bokollektiv. Utleieren hadde kun inngått avtale med den enkelte om leie av kun ett rom, og kunne dermed ikke holde leietakerne solidarisk ansvarlig for fellesbad, -kjøkken og -gang.

- Uansett hvilken avtaletype som brukes, bør personer som vurderer å leie sammen i kollektiv ha såpass god kjennskap til hverandre at de mener de kan stole på hverandre, sier Strømodden.

Hun anbefaler at leietakere som ikke kjenner hverandre bør sette seg ned sammen og legge fram dokumentasjon på jobb og inntekt, samt referanser fra tidligere leieforhold.

Ha gode internavtaler

Alle i kollektivet bør lese leiekontrakten og andre avtaler nøye, og diskutere hvilke rettigheter og plikter de har. Personer som ønsker å leie sammen bør også snakke om hvilke forventninger de har til hverandre når de skal bo sammen.

I en HTU-sak fra 2011 fikk ikke en leietaker i kollektiv medhold da hun ønsket å slippe å betale to måneders oppsigelsestid etter at hun flyttet ut av et kollektiv. Leietakeren mente at hun hadde rett til å heve leieforholdet øyeblikkelig på grunn av støy fra de andre beboerne, men HTU mente at dette var et internt forhold som ikke utleier kunne ta hensyn til.

Mange har svært forskjellige ønsker og behov når det gjelder renhold, lesero på dagtid for studieformål, nattero, organisering av innkjøp til felles forbruk, samt besøk av kjæreste.

Ulike mennesker kan bo og leve på ulike måter, noe som kan skape konflikter. Dette finner man også gjerne først ut av når man har bodd sammen en stund.

Tove Berggaard, advokat i Leieboerforeningen. Foto: Leieboerforeningen. Vis mer

- Det er derfor vanskelig å inngå en avtale ved innflytting som skal ta for seg alle potensielle konfliktsituasjoner, men enkelte forhold er oftere kilde til konflikt og bør reguleres, sier Berggaard.

Dette kan eksempelvis gjelde fordeling av oppgaver som vasking, søppeltømming, fellesinnkjøp og andre praktiske gjøremål.

- Alt slikt bør det inngås en egen internavtale om. En god del overraskelser og uoverensstemmelser kan unngås når alle på forhånd klart vet hva som gjelder, sier Strømodden i HTU.