Bedre vilkår for borettslag

Etter flere år med trinnvis iverksettelse, gjelder endelig hele loven om borettslag av 2003. De to siste punktene trådte i kraft mens vi var på ferie. Begge bidrer til å styrke borettslag som eierform.

Siste bit på plass

Mens de fleste andelseiere av borettslag har nytt sommerferien, har det hendt saker og ting på den formelle fronten for borettslagenes økonomi.


Første juli i år trådte omsider de siste to bestemmelsene i loven om borettslag av 2003 i kraft, slik at hele loven nå er iverksatt.

Hele loven kan du lese her.

Kommunal- og regionaldepartementets brosjyre om den nye loven kan du lese her.

Enda likere selveier

Begge bestemmelsene som nå har trådt i kraft, er med på å viske ut forskjellene mellom medeiere i borettslag og selveiere.

Den til nå mest omtalte regelendringen av i år innebærer at grunnboken samtidig utvides til å bli et rettsregister over andeler i borettslag. Alle landets om lag 300 000 borettslagsboliger skal innregistreres i grunnboken, til en forholdsvis rimelig pris:

430 kroner

"Etter innregistrering av andelene i grunnboken vil man få rettsvern som eier eller panthaver ved registrering av overdragelse og pantsetting i grunnboken. Selve registreringen vil foregå på omtrent samme måte som overdragelse og pant av andre selveierboliger. Det skal ikke betales dokumentavgift for overdragelse av borettslagsboliger, men det skal betales et registreringsgebyr på 1/2 rettsgebyr, som for tiden tilsvarer 430 kroner. Registreringer som er gratis ved tinglysing på andre selveierboliger vil også være gratis ved registrering på borettslagsandeler, for eksempel å slette et pantedokument etter at lånet er nedbetalt," skriver Kommunal- og regionaldepartementet.

Beklager – dette elementet er ikke lenger tilgjengelig.


Den andre bestemmelsen som trådte i kraft 1. juli i år, er bestemmelsen om en ny sikringsordning (legalpant) for borettslaget mot tap som følge av at andelseiere ikke betaler sin andel av fellesutgiftene (husleie) eller andre krav som borettslaget får mot andelseierne.

Kan tvangsselge

- Til syvende og sist innebærer denne bestemmelsen at borettslaget har rett til å få boligen tvangssolgt for å få dekket sine krav, hvis andelseieren ikke betaler sin andel av fellesutgiftene til borettslaget, sier advokat Finn Stormfelt i NBBL til DinSide.

Han understreker at tvangssalg først vil være aktuelt etter en lengre prosess med purringer og andre formaliteter.

I følge Stormfelt har de fleste borettslag allerede hatt denne retten, men kun om den har vært avtalefestet med den enkelte andelseier.

- Det som er nytt, er at retten nå følger direkte av loven, slik at den ikke lenger trenger å avtales for hvert enkelte tilfelle, sier han.

Max 123.000

I følge Stormfelt er legalpanteretten begrenset til 2 G (grunnbeløpet i folketrygden). Ved et tvangssalg vil først borettslaget få dekket sitt krav, begrenset til 2 G før de andre panthaverne får dekket sine krav. Kravene fra borettslaget og de andre panthaverne dekkes av salgssummen.

Fra 1. mai 2006 utgjør grunnbeløpet i folketrygden (G) kr. 62.892, som vil si at borettslaget maksimalt vil få dekket krav på cirka 123.000 kroner.

DS:Hva hvis borettslagets krav overstiger 2G?

- Hvis borettslaget har et krav utover 2 G (og det ikke har skaffet seg pant for dette) vil det ikke ha noen pantesikkerhet for det beløpet som overstiger 2 G. Dette vil imidlertid neppe skje i praksis, da normale felleskostnader på 5000 kr jo tilsvarer skyldige felleskostnader i 2 år. Før det er gått så lang tid vil boligen være solgt på tvangssalg, sier Stormfelt.

I vår tidligere artikkel Utgiftssjokk for småleiligheter beregnet vi for tre prosjekter andelen av felleskostnadene som skal betjene fellesgjeld hvis renten skulle stige vesentlig. For 2010 lå utgiftene til fellesgjeld mellom 6.000 og 9.000 kroner måneden for en leilighet, det vil si langt over hva som betraktes som "normale felleskostnader".

Med felleskostnader på til sammen 10.000 kroner måneden, vil det ta omtrent ett år før borettslagets tak på 123.000 kroner er nådd, og loven ikke lenger beskytter de øvrige andelseierne mot tap.

Noe å tenke på for alle som allerede har kjøpt, eller vurderer å kjøpe småleiligheter i borettslag med avdragsfrie lån innbakt i fellesgjelden.