Barlindhaug: Likevekt på lang sikt

Rolf Barlindhaug er sosialøkonom og stedfortredende forskningssjef ved Norges Byggforskningsinstitutt. I forrige uke fremla han et prosjekt om storbyenes boligmarked for Norges forskningsråds sluttkonferanse for forskningsprogrammet "Byutvikling - drivkrefter og planleggingsutfordringer". Her er hans syn på hva som skaper boligprisene.

Om prisdannelsen i boligmarkedet


- Det er viktig å skille mellom prisdannelsen på kort og lang sikt. På kort sikt er tilbudet av boliger gitt, slik at det er forhold på etterspørselssiden som bestemmer prisene. Viktige faktorer her er inntekt, rente, skatt og arbeidsledighet. Også forventninger om hvordan disse størrelsene vil utvikle seg påvirker dagens betalingsvillighet og dermed prisene på kort sikt. Etterspørselen vil selvfølgelig også påvirkes av antall potensielle etterspørrere.

- Prisutviklingen på kort sikt gir signaler til produsenter av nye boliger og jo høyere prisene er, jo større vil lønnsomheten i boligbyggingen være og dermed boligbyggingen. Denne justeringen av boligmassens størrelse gjennom nybygging gjør at en kan snakke om langsiktige likevektspriser i boligmarkedet. På nasjonalt nivå kan en noe enkelt si at boligprisene på lang sikt vil være lik hva det koster å bygge en ny bolig, dvs summen av tomtekostnader og byggekostnader.

Forsker Rolf Barlindhaug ved Norges Byggforskningsinstitutt Vis mer


- I en situasjon uten arealknapphet er det vanlig å anta at tomteprisen reflekterer tomtens alternative anvendelse, oftest til jordbruksformål. Tiltak for å redusere byggekostnadene fører dermed til lavere boligpriser på lang sikt.

- I urbane områder må denne teorien modifiseres. Knapphet på areal til boligformål og befolkningsvekst gjør at det bygges nye boliger i randsonen. Transportkostnadene fra randsonen og inn til senteret av regionen øker. En vanlig antagelse er at prisen på en bolig i sentrum tilsvarer den langsiktige likevektsprisen i randsonen pluss sparte transportkostnader.

- Dette betyr at prisene sentralt stiger i takt med at byen vokser. Nybygging i form av fortetting og transformasjon av tidligere næringsarealer til boliger vil kunne utsette veksten i randsonen og dermed prisveksten sentralt.

DS: Hvilke boliger vil stige mest i pris på lang sikt?

- Der arbeidsplasser etableres vil befolkningsveksten komme, og der må det bygges nye boliger. Slike områder vil over tid få den største veksten i boligprisene, særlig når det er arealknapphet fra før.

- Et tilleggsmoment er at boligprisene ikke bare bestemmes av egenskaper ved boligen, men også av egenskaper ved miljøet rundt boligen. Boliger i områder som står foran en utvikling med attraktive område-egenskaper vil kunne oppnå høyere prisvekst enn andre områder.

DS: Hvorfor har ikke boligbyggingen respondert på prisveksten de siste 10 årene?

- Boligbyggingen økte mindre enn forventet etter at prisene tok til å stige i 1993. Særlig i Oslo var boligbyggingen på 1990-tallet lav, men også i noen av storbyens randkommuner. Det verserer ulike forklaringer på dette.

- En første forklaring er kommunal tilbaketrekking i tilrettelegging av byggeklare tomter. Reguleringssforslag utarbeides nå i mye større grad av private aktører og arealsituasjonen i byer er kompleks, noe som forlenger planprosessen. I perioder kan derfor kapasiteten i behandlingen av plan- og byggesaker ha bremset nybyggingen.

En annen forklaring er at enkelte vekstkommuner ikke har ønsket å bygge nye boliger fordi kostnadene til infrastruktur har vært høyere enn fordelene av å få nye innbyggere.

En tredje forklaring henger sammen med at fra 1996 ble rentesubsidier til nye boliger gjennom Husbanken tatt bort, noe som gjorde nybygging mindre attraktivt.

En ytterligere forklaring er at kapasiteten i byggebransjen var bygget ned under lavkonkunkturen på begynnelsen av 1990-tallet og det var kostbart å øke denne kapasiteten igjen. Noen hevdet at byggekostnadene i en periode økte mer enn boligprisene og gjorde flere prosjekter ulønnsomme.

Som et siste moment kan nevnes at i Oslo er det et klart øst-vest skille i boligprisene. Der det var ledige tomter i syd/øst var prisene midt på 1990-tallet for lave til at det var lønnsomt å bygge.