April 06: Ikke slutt på boligfesten

KOMMENTAR: Det ser ut som om hva man tror om boligprisene henger sammen med hva man tror er hovedgrunnen til at folk kjøper ny bolig: Å investere best mulig, eller å bo best mulig for en rimelig andel av husholdningsbudsjettet.

KOMMENTAR: I går kom meldingen fra Norges eiendomsmeglerforbund om at boligprisene fortsatt øker:

Prisene i mars var 11,6 prosent høyere enn i mars 05. Hittil i 2006 er boligprisene gjennomsnittlig 8 prosent høyere enn de var i hele 2005.

Beklager – dette elementet er ikke lenger tilgjengelig.


Dette kan tyde på at prisveksten for hele 2006 kan bli enda høyere enn de 8 - 10 prosent vi forventet i januar i år, da vi skrev vår artikkel "Fortsatt boligboom i sikte".

Vi er på ingen måte overrasket over at vi også i år ser høy prisvekst i dette markedet, men forventer også denne gangen at tallene utløser den evige diskusjonen om hvorvidt vi står ved randen av et boligkrakk eller ikke.

To fløyer?

Det kan se ut som om at hva man tror om boligprisene – og dermed boligen som spareobjekt – henger sammen med hva man tror er hovedgrunnen til at folk kjøper ny bolig: Å investere best mulig, eller å forbruke mest mulig av godet det er å bo.

Hvis folks motiv for å kjøpe bolig hovedsakelig er å investere og få høyest mulig gevinst av et senere salg, er det helt avgjørende for prisen på en bolig nå at man forventer at prisene fortsatt vil stige i fremtiden. Det virker som om de med størst frykt for ”boligkrakk” tror at investeringsmotivet veier svært tungt blant boligkjøperne.

I boligmarkedet finnes det imidlertid bare én gruppe boliger hvor det er påvist at kjøp i hovedsak gjøres ut i fra et investeringsmotiv.


To forskere ved Statistisk sentralbyrå (Røed Larsen og Sommervoll) fulgte over 10.000 OBOS-leiligheter i 11 år, og konkluderte for et par år siden med at prisene på de minste leilighetene er mer følsomme for konjunkturene enn større boliger. Investorer, spekulanter og ”mamma-og pappa-sparere” skaper et konstant press i etterspørselen etter de minste boligene. Disse leilighetene eies i kortere perioder, og transaksjonsvolumet er høyt. Derfor både stiger og synker prisene raskest i dette markedet.

Boligforbrukerne

Hvis markedet først og fremst kjøper bolig for konsumformål, vil kjøperne kjøpe, selv om forventningene til fremtidig verdiøkning er moderate. Men også slike "boligkonsumenter" kan til en viss grad vurdere boligen som investering: For eksempel vil forventninger om prisnedgang føre til at kjøpet utsettes.

Foto: Per Ervland Vis mer

Hvis man, som vi, ikke tror at investering er hovedmotivet for å kjøpe bolig, men derimot folks
ønske om å bo så godt som de har råd til (men ikke tape sparepenger), er det helt andre ting enn forventninger om fremtidig prisvekst som er viktigst for hva som vil skje i boligmarkedet. Da er det størrelsen på husholdningsbudsjettet, og folks forventninger til det, som avgjør boligprisene, både i dag og i årene fremover. Vi har tidligere sett tydelig at boligprisene synker når arbeidsledigheten øker, noe som bekrefter en slik sammenheng.

Stinne av gryn

Ser en på husholdningsbudsjettene, finner en mye som kan forklare prisveksten de siste årene:

Lønnsnivået har økt med 16,3 prosent siden 2002, ifølge Statistisk sentralbyrås nøkkeltall. I samme periode har rentekostnadene blitt mer enn halvert. I tillegg har to regjeringer drysset lettelser i inntektsskatten over lønnstakernes hoder, slik at inntekt etter skatt har økt vesentlig mer enn bruttolønningene.

Ser vi bare på virkningen av lønnsveksten og rentenivået, får vi nesten skremmende resultater:

Skulle en husholdning brukt samme andel av bruttoinntekten før skatt til boliglånsrenter i år som den gjorde i 2002, måtte boligprisene ha økt med omtrent 130 prosent siden da. Tar man hensyn til avdrag, blir tilsvarende tall 60 prosent. Hittil er prisveksten "bare" 35 prosent siden 2002.

Når boligprisveksten ikke fullt ut avspeiler veksten i kjøpekraften, skyldes det trolig at husholdningene utviser sunn fornuft, og ikke baserer hele sin økonomi på at det lave
rentenivået vil vare like lenge som et boliglån.

Likevel er gapet mellom hva folk har råd til, og hva en bolig faktisk koster i året så stort, at det trolig må dramatiske virkemidler til, hvis en skal stanse prisveksten.

Den eneste hendelsen med positiv valør som kan inntreffe, og som vi kommer på, er at byggingen av nye boliger skyter fart, og at tilbudet øker vesentlig. Alt annet vi kan tenke oss som kunne bremse prisveksten, er av litt tristere karakter, som økt arbeidsløshet, rask og sterk økning i renten, økt skatt på bolig som formuesobjekt, eller generelt økte skatter.

Men vi kan nok ta det med ro - det er ikke sannsynlig at noen av disse hendelsene vil inntreffe i dette året.

Og vi har våre ord fra januar om økte boligpriser i 2006 i god behold.