20 prosent igjen til boligpristaket?

Hvor mye må boligprisene øke før vi kan si at markedet har tilpasset seg nye og lavere renteforventninger? Vi har sett på saken.

Illustrasjon: Per Ervland Vis mer


Sett at norske boligkjøpere verken er dumme eller irrasjonelle, men fullt ut kapable til å gjøre egne valg - hvor mye av de økte boligprisene kan skyldes boligkjøperes rasjonelle tilpasning til en ny situasjon?

De fleste har fått med seg at det har vært en dramatisk nedgang i utlånsrentene siden 2002, og den sterke boligprisveksten tilskrives som regel dette. Det som sjelden blir nevnt i forbindelse med boligprisene, er at også det forventede rentenivået har fått seg en knekk.

Lave forventninger

I 2002 var renten på norske statsobligasjoner med 10 års bindingstid på 6,38 prosent. I august i år, lå tilsvarende rente på 4,20 prosent. Forventningene til norske renter på ti års sikt i det internasjonale markedet for statsobligasjoner har altså sunket med 2,2 prosentpoeng, og over 33 prosent.

Hvis dette er hva proffene i obligasjonsmarkedet tror, er det mulig at også en stadig mer økonomisert norsk befolkning kjenner til disse antakelsene om renta de neste ti årene. Om ikke annet, så reflekteres de i bankenes tilbud om fastrentelån, som jo er godt kjent i forbrukermarkedet.

Så hva skulle de nye og lave renteforventningene innebære for boligprisene?

I mål?

Det finnes flere mulige anslag for dette, som hver for seg kan belyse spørsmålet. Det enkleste og laveste anslaget kommer en frem til ved å spørre seg hvor mye mer lån man kan finansiere med de samme beløpene som før, når rentekostnadene synker med 33 prosent. Svaret er at man kan finansiere 52 prosent mer.

I følge Norges eiendomsmeglerforbund, har den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen på boliger økt med 51,3 prosent siden vårt merkeår 2002. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris i 2002 var 15.200 kroner - latterlig billig når man ser dem i dagens lys. Tilsvarende pris i august i år var på 23.000 kroner.

Denne enkle måten å betrakte saken på, tilsier altså at boligprisene nå har nådd et nytt og stabilt nivå, og vi kan puste ut, og kun forvente moderate prisøkninger i årene fremover.

20 prosent igjen?

Konklusjonene blir ikke fullt så koselige hvis vi også trekker inn lønna i betraktningene, og anslår hvor mye mer lån som kan finansieres hvis husholdningene bruker den samme andelen av budsjettet som før til rentekostnader knyttet til boligen.

Denne tilnærmingen forutsetter at boligkjøpere først og fremst er konsumenter av å bo, og at investeringsmotivet ikke er det som veier tyngst i markedet. Mer om dette kan du lese her.

Lønna utgjør den viktigste begrensningen for hvor mye en boligkjøper kan bruke på å bo.

Ifølge Statistisk sentralbyrå har lønn per normalårsverk økt med 17 prosent siden 2002, noe som selvsagt har gitt husholdningene sterkt økte muligheter til å slå ut håret i budrundene.

Skulle husholdningene ha budsjettert med den samme andelen av lønna til å finansiere rentekostnader i 2006 som den gjorde i 2002, måtte boligprisene ha økt med ikke mindre enn 76 prosent siden 2002. Vi har her lagt til grunn at husholdningene både i 2002 og 2006 beregner sine rentekostnader ved hjelp av forventet ti-årsrente, jf. ovenfor.

Kvadratmeterprisene har imidlertid økt vesentlig mindre enn dette, og boligprisene skulle ha vært omtrent 17 prosent høyere enn de faktisk var i august i år, for at vi skulle tro på et nytt og stabilt prisnivå ut fra denne tilnærmingen. I tillegg, vil lønnsveksten de aller nærmeste årene medføre ytteligere økt etterspørsel. Dette skulle tilsi at boligprisene må øke med godt og vel 20 prosent fra dagens nivå, før vi har grunn til å tro at et nytt og stabilt prisnivå er nådd i boligmarkedet.


Skatteletter i tillegg

Vi har ikke tatt hensyn til skatt hos husholdningene i dette anslaget. Hadde vi tatt hensyn til at inntektsskatten har blitt lavere for husholdningene siden 2002, ville dette gitt ytterligere rom for økte boligpriser. Skattefordelen av gjeldsrenter har holdt seg stabil på 28 prosent, og i våre forutsetninger ligger selvsagt at den også vil stå ved lag i ti år til - i alle fall at husholdningene forventer det.

Hva er boligen din verdt akkurat nå? Finn ut med vår boligtakstkalkulator!