10 tips til utleiekonger

Tidsbestem eller ubestemt? Møblert eller umøblert? Hvordan sikrer du deg best? Her er rådene til deg som skal leie ut.

Høsten er rett rundt hjørnet, og en rekke huseiere er i ferd med å pådra seg både velsignelser og forbannelser i form av leietakere.

Skrekkhistoriene er dessverre mange - om leietakere som biter seg fast og nekter å betale avtalt husleie, eller etterlater seg en slagmark etter avtalens slutt.

Advokat Anders Leisner i huseiernes Landsforbund har derfor laget en ti-punktsliste til vordende utleiere, som kan sikre at flere leieavtaler kan gi sjelefred og velfylte konti.

Sørg for å ha en skikkelig leiekontrakt, er blant Anders Leisners ti beste råd. Vis mer


- Listen er basert på våre erfaringer om hvilke feil folk oftest gjør når de leier ut boliger, sier Leisner.

Vi har lagt til våre kommentarer til noen av rådene, i håp om at de kan bidra til en god høst for alle i leiemarkedet.

  • Råd 1: Sjekk referansene
Sjekk alltid referanser. Alle legger vekt på å virke tillitsvekkende frem til kontrakten er i boks. Eventuelle mindre gode sider viser seg først senere, og da er det som regel for sent.

Vår kommentar: Det kan gi høy avkastning å være grundig på dette punktet. Huseiers viktigste risikofaktorer består av uteblitt husleie, eller at boligens verdi forringes av skader. Sannsynlighetene for at dette skjer kan reduseres ved å velge de riktige leietakerne.

En utleiebaron vi vet om, har gjort stor suksess med sin strategi om kun å leie ut til yngre kvinner etter grundige intervjurunder. Blant annet har søkernes foreldre blitt oppringt som referanser.

På denne måten har utleier sikret seg at leietakerne tilhører en lavrisiko-gruppe, og aldri har en månedsleie uteblitt.

  • Råd 2: Husk depositum
Sørg for å ha sikkerhet for leiebetaling enten som depositum som settes på sperret konto i banken, eller som garanti. På den måten unngår du tap hvis leier ikke betaler og leieforholdet må avsluttes. Man kan ikke kreve større sikkerhet enn et beløp tilsvarende seks måneders leie. Sikkerheten bør være på plass i samme bank som husleien skal betales til før leier flytter inn.


  • Råd 3: Tidsbestemt gir kontroll
Dersom du ønsker å ha kontroll over når leieforholdet skal opphøre, må du leie ut tidsbestemt. Minstetiden for utleie er tre år, men ett år hvis du leier ut sokkel- eller loftsleilighet i enebolig eller bolig i tomannsbolig og selv bor i samme hus.

  • Råd 4: Gjør oppmerksom på avvik
Skal et medlem av husstanden din benytte boligen, eller har du en annen særlig grunn, for eksempel at du skal selge boligen, kan du leie ut for kortere tid enn tre år. Dette må du gjøre leier skriftlig oppmerksom på før avtale inngås. Hvis den oppgitte grunnen ikke inntreffer, går leieforholdet over til å bli oppsigelig, med fullt oppsigelsesvern for leieren.

  • Råd 5 NB! Dette betyr tidsubestemt!
Er det uten betydning for deg hvor lenge leieforholdet varer, kan du leie ut tidsubestemt. Da kan begge parter si opp avtalen.

Husk at leier har et sterkt oppsigelsesvern, og at en oppsigelse må være saklig begrunnet og ikke virke urimelig for leier. Leier kan ved å protestere på oppsigelsen tvinge utleier til å bringe saken inn for en domstol for endelig avgjørelse. Slikt tar tid.

- At en oppsigelse er saklig begrunnet med for eksempel ved at utleier skal selge, vil ikke uten videre være nok til at du kan si opp en leietaker, utdyper Leisner.

- Rettssystemet skal nemlig likevel ta hensyn til virkningen oppsigelsen vil få for leietakeren. Har leietaker for eksempel barn som går på skole i nærheten, kan det veie tyngre enn utleiers behov for å selge.

  • Råd 6: Midlertidig fravær
Skal du leie ut din egen bolig ved midlertidig fravær på inntil fem år, har leier ikke oppsigelsesvern. Da kan du si opp leieavtalen uten at leier kan protestere.

Vår kommentar: Råd 3,4,5 og 6 handler alle om hvordan leietiden fastsettes. Dette kan få betydning for hvordan du kan tenke når du fastsetter husleien. Se rammen.

  • Råd 7: Sørg for utkastelsesklausul
Sørg for å ha en såkalt utkastelsesklausul i kontrakten. Da kan du søke namsmyndighetenes hjelp til å avslutte leieforholdet hvis husleien uteblir. Uten slik klausul tar utkastelse vesentlig lenge tid.

Foto: iStock Vis mer


  • Råd 8: Husk flytningsoppfordring
Når avtalt leietid er ute, må utleier sende leier en flytningsoppfordring innen tre måneder. Gjøres ikke dette, går leieforholdet over til å bli tidsubestemt med fullt oppsigelsesvern for leier. Husk at eventuelle mangler må reklameres innen rimelig tid.

  • Råd 9: Husk at leieren kan fremleie:
Leieren har en utstrakt rett til å fremleie når vedkommende selv bor i boligen. Utleier kan stort sett bare nekte hvis det er noe å innvende på fremleiers personlige forhold. Ved midlertidig fravær på inntil to år på grunn av tungtveiende grunner som utdanning eller arbeid, har leier rett til å fremleie hele boligen.

Leier kan også når som helst i løpet av et tidsbestemt leieforhold fremleie for resten av leietiden. Hvis utleier nekter uten at fremleiers forhold gir saklig grunn til det, kan leieren si opp avtalen.

  • Råd 10: Lag en skikkelig kontrakt
Både utleier og leier bør sette seg inn i reglene for utleie. Sørg for å ha en skikkelig leiekontrakt.

Huseiernes Landsforbund har standardavtale tilpasset utleiers behov. Når partene kjenner sine rettigheter og plikter oppstår det ikke så lett problemer. Det lønner seg å være fleksibel, og et godt personlig forhold mellom partene er alltid en fordel. Husk at de aller fleste leieforhold avvikles uten problemer.

Vår kommentar: Her er det mange muligheter for å få god faglig hjelp: