DinSide Hver gang vi skriver noe om fastrente på boliglån, kommer diskusjonen om over- og underkurs. Er det i det hele tatt mulig å komme seg ut av avtalen du har inngått? Og hva skal banken ha betalt for dette?

Ikke bundet til bolig

Når du tar opp et boliglån, følger lånet boligen (panteobjektet), men du er ikke bundet på hender og føtter selv om man inngår en fastrenteavtale.

- Om du skulle ønske å bytte bolig, kan fastrenteavtalen vanligvis tas med over til nytt eieobjekt forutsatt at sikkerheten for lånet er den samme, innenfor omtrent samme prosent av verdi som du hadde, har Sidsel Sodefjed Jørgensen, forbrukerøkonom i DnB NOR tidligere uttalt til DinSide.

Dersom du skal selge uten å kjøpe igjen, selge for å kjøpe noe helt annet, eller du rett og slett vil bytte bank, må du innfri fastrentelånet ditt. Da oppstår problematikken med over- og underkurs.

Vurderer du å binde? Enkel huskeregel!

Hvem har rett?

Før du bryter fastrenteavtalen, er det lurt å be banken din regne på hva det eventuelt vil koste deg, eller hva du får utbetalt. Hvordan beregner bankene dette? DinSide-debattantene har flere forslag:

- Jo det er differansen mellom avtalt fastrente og flytende rente på overgangstidspunktet multiplisert med rest levetiden på avtalen som avgjør størrelsen på over-/underkurs.

- Nei, det er det ikke. Det er differansen mellom fastrentetilbudene til banken som blir brukt som kurs.

I dette tilfellet er det den siste som har rett. Flytende renter blandes ikke inn når bankene beregner over- og underkurs.

Regner på hvert enkelt tilfelle

- Når renten på kundens lån er høyere enn dagens nivå for tilsvarende fastrentelån med hensyn til gjenstående bindingstid, totalt lånebeløp i banken, belåningsgrad og eventuell bedriftsavtale/Program, betales overkurs fordi differansen utgjør et rentetap for banken, sier Sodefjed Jørgensen.

Motsatt utbetales underkurs når renten på kundens lån er lavere enn dagens nivå for tilsvarende fastrentelån.

Nordea bekrefter beregningsmåten:

- Hvis du har bundet renten for fem år, men så ønsker å gå ut av avtalen etter to år, er det fastrentetilbudet for de neste tre årene som avgjør kursen, sier informasjonssjef i Nordea, Thomas Sevang til DinSide.

Overkurs er ikke det samme som tap

Skal du over i det flytende markedet, så merk deg at overkurs ikke er det samme som tap av penger.

Hvis faktiske og forventende renter blir akkurat som markedet forventet da du tegnet fastrenteavtalen, vil overkursen omtrent motsvare verdien av din netto rentebesparelse frem til innfrielsen.

Dermed er ikke overkurs nødvendigvis å betrakte som et tap ved fastrentelån. Du har imidlertid tapt på fastrentelån hvis den flytende renten faktisk ble lavere enn forventet. Derimot har du tjent hvis den flytende renten ble høyere. Overkursen blir bare en del av hele regnestykket.

Over- og underkurs er også skatteberettiget, det vil si at overkurs ved innfrielse av lån vil kunne likestilles med renter, og at du kan trekke fra 28 prosent av utgiften på skatten, mens underkurs anses som gjeldsrenter og skal tilsvarende skattes av med 28 prosent.

Ikke alle utbetaler!

Ifølge Finansavtalelovens paragraf 54 skal långiveren utbetale underkurs dersom de krever dekning av tap (overkurs). Men merk at retten til godskriving av rentegevinst kan fravikes i avtalen selv om låntakeren er en forbruker. I så fall skal du ha blitt gjort kjent med en slik fravikelse før avtalen ble inngått.